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246百年未遇之大危机

2024年4月13日

大家好，今天是2024年4月13日，甲辰年三月初五，我在出差，我试一下麦，然后我们开始今天的聊天。今天聊天的题目是：《百年未遇之大危机》，稍微重一点，但也不敢拖，因为转折关头还是要聊几句。好吧，我准备一下子，一会儿准时开始，好的。

大家晚上好，今天是2024年4月13号，甲辰年三月初五，今天聊天《百年未遇之大危机》，题目似乎危言耸听，但我必须说，甲辰年确实是巨变之年，总书记说，百年未有之大变局。翻译成白话文应是《百年未遇之大危机》，因为差不多快要到了，所以我觉得我们需要用一次聊天做一次预警。大家一个是提前有一些心理准备，另外提前做好一些安排。今天聊天呢，请大家就不用将资料外传了，我们自己用。

谈这场即将到来的危机，我想分几个方面讲一下子，我先讲香港吧，因为窥一斑以见全豹，看到香港可能就看到了很多东西。我想说的是，香港的楼市正处于崩盘的前夜，不是大家理解的下降、下跌，是会出现一次崩盘。好多朋友可能无法理解，香港的这个土地限制的这么严，为什么房地产会出现问题呢？其实用传统经济学讲是供给与需求的关系，但有时候也不尽然。

香港疫情期间到现在每年新推出的房屋销售，累计未销售部分约略近十万套。今年新推出的房屋大概还有个三万套左右，问题在于香港黑衣风暴之后，大概走掉的人有十四万。这样的话，他人走了，有的时候需要钱，他必须卖房。那么两相加，它整个的市场的情况出现了一个令人难以想象的一个剧烈的变数，这个变数在清明节前后又被推向了高潮。

李先生新推出的楼盘成本价（他们自己说）是两万八千港币一尺，而销售价在两万两千块钱。如香港的房地产没有问题的话，李先生债务资产的比率只有5%，就是他完全没有债务方面的压力，他采取赔本甩卖的方式，其实意味着李先生对香港房地产的后市的一个看法，或者是极度看淡。因为李先生在过往的岁月里边，像现在这样的赔本卖楼的情况并不多见，而且非常极端。所以我们对市场有一个判断。

香港政府官方公布的商业地产的空置率是12.9%。因为12%是一个临界点，就是商业地产空置率超过12%，这个商业地产一定会出事了。如果到了12%，那么金融机构对商业地产的贷款就得（香港叫CALLMARGIN），就是得追加抵押物了，或者是提前还款。而事实上我们的看法：香港的空置率肯定不是这个12.9%，甚至不是12.9%乘以2，还要夸张。我们认为这个数据是有问题的，也就是香港的商业地产，在动乱和疫情之后，其实已经出现严重的问题，因为全世界的机构，在港机构都在大规模撤离，

所以写字楼的问题非常严重，不光是香港，其实美国的平均空置率已经超过20%，甚至在纽约、在华盛顿DC，这个空置率水平还要更高。这个情况实际上它不是一个个案，是全世界广谱的现象。回国内出差，每一个城市虽然情况不一样，但写字楼的空置率也确实已经全部超过临界点，香港的情况非常糟糕，就是写字楼不是超过临界点，是超过了三倍的临界点，就是问题非常大了。然后住宅的部分，按照现在这个情形，无解！因为香港是一个完全自由化的市场经济，无解的意思就是如果写字楼这样的情况……

如果住宅再出现严重的问题，那么金融体系就会承受巨大的压力，就是香港这一次房地产的调整会不会超过97年或者是SARS。我其实对香港这一轮的写字楼调整感到了一点点的恐惧，一点点的恐惧。因为我觉得目前的状况是比较紧张的。因为二十三条立法出来以后，可能香港还有一大批的人要卖掉香港的房子。因为你懂得，国安法出来了以后，香港是全世界的情报中心。这儿大概有十万人是干这个活的，他们得走，所以可能这个情况出乎我们的想象，会进入到一个非常麻烦的状况。

我想早的话六月份就能见到，迟一些九月份也能见到，总之今年是能看到这样一个局面的出现。为什么要谈香港？因为它并不孤立，香港出问题会迅速传染大湾区，整个广东可能会……广东现在的房地产其实问题已经很大了。香港再出问题，它有一个共振，可能会使问题进一步严重。我担心香港不光是担心楼市和股市，我也担心财政，我是学这个专业的。香港的财政结余还剩下6000万，2024年的赤字可能是超过3000万，2025年一定超过3000万，两年之后财政结余吃完。

所以我跟香港财政的朋友说：我不希望看到香港到了2026年，或者是2027年成为中央财政补贴地区。我说你们不能变成中国的老少边穷，需要中央财政转移支付，因为按照现在的财政的算法，2025年就全部吃光喝净，2026年甚至2027年财政支出入不敷出，就需要中央财政转移支付补贴了。其实这个局面谁都没想到，因为回归嘛，1997年回归到2027年三十年走成这个样子。我其实也伤感，因为我1999年就开始写《超级地租》，开始提醒这个问题，人微言轻，终于不能阻止，终于走到了今天这步田地。

香港自己的治理出了问题这是内因，外因是美国人通过香港来搞大陆（搞内地）。这件