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246百年未遇之大危机
2024年4月13日
大家好,今天是2024年4月13日,甲辰年三月初五,我在出差,我试一下麦,然后我们开始今天的聊天。今天聊天的题目是:《百年未遇之大危机》,稍微重一点,但也不敢拖,因为转折关头还是要聊几句。好吧,我准备一下子,一会儿准时开始,好的。
大家晚上好,今天是2024年4月13号,甲辰年三月初五,今天聊天《百年未遇之大危机》,题目似乎危言耸听,但我必须说,甲辰年确实是巨变之年,总书记说,百年未有之大变局。翻译成白话文应是《百年未遇之大危机》,因为差不多快要到了,所以我觉得我们需要用一次聊天做一次预警。大家一个是提前有一些心理准备,另外提前做好一些安排。今天聊天呢,请大家就不用将资料外传了,我们自己用。
谈这场即将到来的危机,我想分几个方面讲一下子,我先讲香港吧,因为窥一斑以见全豹,看到香港可能就看到了很多东西。我想说的是,香港的楼市正处于崩盘的前夜,不是大家理解的下降、下跌,是会出现一次崩盘。好多朋友可能无法理解,香港的这个土地限制的这么严,为什么房地产会出现问题呢?其实用传统经济学讲是供给与需求的关系,但有时候也不尽然。
香港疫情期间到现在每年新推出的房屋销售,累计未销售部分约略近十万套。今年新推出的房屋大概还有个三万套左右,问题在于香港黑衣风暴之后,大概走掉的人有十四万。这样的话,他人走了,有的时候需要钱,他必须卖房。那么两相加,它整个的市场的情况出现了一个令人难以想象的一个剧烈的变数,这个变数在清明节前后又被推向了高潮。
李先生新推出的楼盘成本价(他们自己说)是两万八千港币一尺,而销售价在两万两千块钱。如香港的房地产没有问题的话,李先生债务资产的比率只有5%,就是他完全没有债务方面的压力,他采取赔本甩卖的方式,其实意味着李先生对香港房地产的后市的一个看法,或者是极度看淡。因为李先生在过往的岁月里边,像现在这样的赔本卖楼的情况并不多见,而且非常极端。所以我们对市场有一个判断。
香港政府官方公布的商业地产的空置率是12.9%。因为12%是一个临界点,就是商业地产空置率超过12%,这个商业地产一定会出事了。如果到了12%,那么金融机构对商业地产的贷款就得(香港叫CALLMARGIN),就是得追加抵押物了,或者是提前还款。而事实上我们的看法:香港的空置率肯定不是这个12.9%,甚至不是12.9%乘以2,还要夸张。我们认为这个数据是有问题的,也就是香港的商业地产,在动乱和疫情之后,其实已经出现严重的问题,因为全世界的机构,在港机构都在大规模撤离,
所以写字楼的问题非常严重,不光是香港,其实美国的平均空置率已经超过20%,甚至在纽约、在华盛顿DC,这个空置率水平还要更高。这个情况实际上它不是一个个案,是全世界广谱的现象。回国内出差,每一个城市虽然情况不一样,但写字楼的空置率也确实已经全部超过临界点,香港的情况非常糟糕,就是写字楼不是超过临界点,是超过了三倍的临界点,就是问题非常大了。然后住宅的部分,按照现在这个情形,无解!因为香港是一个完全自由化的市场经济,无解的意思就是如果写字楼这样的情况……
如果住宅再出现严重的问题,那么金融体系就会承受巨大的压力,就是香港这一次房地产的调整会不会超过97年或者是SARS。我其实对香港这一轮的写字楼调整感到了一点点的恐惧,一点点的恐惧。因为我觉得目前的状况是比较紧张的。因为二十三条立法出来以后,可能香港还有一大批的人要卖掉香港的房子。因为你懂得,国安法出来了以后,香港是全世界的情报中心。这儿大概有十万人是干这个活的,他们得走,所以可能这个情况出乎我们的想象,会进入到一个非常麻烦的状况。
我想早的话六月份就能见到,迟一些九月份也能见到,总之今年是能看到这样一个局面的出现。为什么要谈香港?因为它并不孤立,香港出问题会迅速传染大湾区,整个广东可能会……广东现在的房地产其实问题已经很大了。香港再出问题,它有一个共振,可能会使问题进一步严重。我担心香港不光是担心楼市和股市,我也担心财政,我是学这个专业的。香港的财政结余还剩下6000万,2024年的赤字可能是超过3000万,2025年一定超过3000万,两年之后财政结余吃完。
所以我跟香港财政的朋友说:我不希望看到香港到了2026年,或者是2027年成为中央财政补贴地区。我说你们不能变成中国的老少边穷,需要中央财政转移支付,因为按照现在的财政的算法,2025年就全部吃光喝净,2026年甚至2027年财政支出入不敷出,就需要中央财政转移支付补贴了。其实这个局面谁都没想到,因为回归嘛,1997年回归到2027年三十年走成这个样子。我其实也伤感,因为我1999年就开始写《超级地租》,开始提醒这个问题,人微言轻,终于不能阻止,终于走到了今天这步田地。
香港自己的治理出了问题这是内因,外因是美国人通过香港来搞大陆(搞内地)。这件
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