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2021年第09期经济研究导刊No．092021

总第467期ECONOMICRESEARCHGUIDESerialNo．467

美国住宅政策性金融机构对城市发展的影响研究

丰子顺

（中国社会科学院大学，北京102488）

摘要：随着城市化的高速发展，许多国家为了保障居民居住权，促进城市发展，设立了住宅政策性金融机构。通过对

1971年起美国联邦住宅贷款抵押公司公布的30年和15年固定抵押贷款利率及手续费率、世界银行发布美国城市化率数据，

以及美国人口普查局住宅自有率数据进行分析，研究住宅政策性金融机构对城市发展的影响。结果发现，美国联邦住宅贷款

抵押公司30年和15年等固定抵押贷款利率对城市化率有明显影响，但对居民住宅自有率影响不大。目前，我国住宅政策性金

融机构尚未正式建立，而研究美国住宅政策性金融机构，对我国日后建立住宅政策性金融机构或改进相关住宅政策有重大意义。

关键词：固定抵押贷款利率；城市化率；居民住宅自有率；住宅政策性金融机构

中图分类号：文献标志码：文章编号：（）

F299.1A1673-291X202109-0141-03

机构主要分为一级市场住宅金融机构和二级市场住宅

引言

金融机构。其中，一级市场是贷款人与借款人直接交易

2020年是我国全面建成小康社会目标的实现之的市场，包括住房抵押贷款经营机构和住房抵押贷款

年，尽管从人均住宅面积、住宅拥有率等居住指标上担保机构，除部分担保机构外，均为商业性金融机构。

看，我国居住水平处于发展中国家前列，但不能否认我二级市场是贷款人向投资者出售已发放住房抵押贷款

国存在部分城市住宅价格过高，保障性住房供应不足、的债权的市场，二级市场上发放的住房抵押贷款在经

大量城中村及老旧小区等问题。住宅政策性金融机构政府或私营担保机构担保后，可以发行住房抵押贷款

与城市发展关系密切，美国城市化始于19世纪末与20证券（MBS，MortgageBackedSecurity），出售给投资者，

世纪初，大量人口涌入城市使得居住问题开始显现，美目前美国住宅政策性金融机构主要集中于二级市场。

国因此是设立住宅政策性金融机构较早的国家，也是美国二级市场的住宅政策性金融机构主要由“两房”，

居住质量较高的国家。从1934年颁布《全国住房法》后即房利美及房地美构成，他们分属美国第一及第二大的

设立的美国联邦住宅管理局，1938年设立联邦国民抵政府赞助企业（GSE，GovernmentSponsoredEnterprise）。

押贷款协会（FederalNationalMortgageAssociation，Fannie从政府出资的角度，两房政策性属性直至“次贷危机”

Mae，以下简称“房利美”），到1970年设立联邦住宅贷爆发后被政府接管注资才明确，但其业务开展一直与

款抵押公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation，政府隐性担保密不可分。“两房”一方面通过从抵押贷

FreddieMac，以下简称“房地美”），美国发展形成一级