第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点.pdf

第九章房地产评估方法及其应用

知识体系：

1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用

2.基准地价修正法在土地评估中的应用

3.在建工程评估

1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000

万元，房地产的综合资本化率应为（）。

A.7%B.7.50%

C.7.67%D.14%

『正确答案』C

『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益

（L+B）×r=L×r+B×r

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参见教材P455。

2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。

A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据

C.净收益=客观总收益-客观总费用

D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等

『正确答案』ABCD

『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

参见教材P452。

【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：

（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用

地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35

年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评

估基准日预计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%

计算，管理费以年租金的3%计算；

（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰

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计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

【思路分析】

土地价值＝房地产价值－建筑物现值

式中：建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额×已使用年数

年贬值额＝（建筑物重置价－残值）/耐用年限

＝建筑物重置价（1－残值率）/耐用年限

房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用

房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金

解：（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6

＝1723028.5元

（2）计算房屋现值

①房屋年贬值额

土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住土地出让年限的数据），但是房屋

建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用

寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，

计算折旧应该考虑残值，所以

年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限

=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）

②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6

=1723028-46767.92×6=1442420.5元

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【思路】接下来计算房地产净收益：

房地产净收益=房地产总收益－房地产总费用

（3）计算房地产总收入：

年租金总收入=1000×78%×