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昆
明
写
字
楼
市
场
调
查
报
告
目录
壹、序言
贰、昆明写字楼的发展过程
叁、昆明写字楼的分布情况
肆、昆明写字楼产品分析
1、写字楼与商住楼的比较分析
2、昆明写字楼存在问题和特征
伍、昆明写字楼市场供需关系分析
1、总体需求特征
2、昆明在售写字楼分析
3、昆明写字楼潜在供应
4、昆明在售、未来写字楼供应情况
5、案例分析
陆、昆明甲级写字楼需求预测
柒、总结
一、序言
写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活
动的一种载体,同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品,其价
值取向则来自于整个城市的经济发展水平,经济的发展方向和速度,
会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动;而针对不同城市区域
市场,城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同
需求特征的写字楼市场。
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素,就目前
写字楼市场需求状况来看,主要的需求对象是中小企业或创业群体,
从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看,昆明主要
发展二、三次产业,云南地处西南,经济发展相对落后,并且属于旅
游大省,服务业及商业贸易发展日益频繁,政策环境不断改善,一批
中小企业迅速发展起来,市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市
规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升,市场对高端写字楼物业的
需求将增大,同时个性化商住办公产品也将不断涌现。
二、昆明写字楼的发展过程
根据昆明市房地产开发协会统计调查显示,昆明市内的高层、小
高层建筑中,建设于上世纪六十年代的有4幢,七十年代的有10幢,
八十年代的有50幢,而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660
幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大份额,总建筑面积超过40
万平方米。
回顾昆明写字楼市场,大致可分为四个阶段:
1.萌芽阶段1994——1997年,昆明开始出现了用于办公的写字楼
和商住楼开始租赁和销售——如攀昆大厦和关上鸿城花园(鸿城
广场)。
2.膨胀阶段1997——1999年开始,为了迎接世博会的召开,昆明
掀起一轮大规模旧城改造热潮。酒店、写字楼全面开花,市场迅
速出现了一批专业写字楼办公物业,如护国大厦、华域大厦、邦
克大厦、华一广场和志远大厦等。根据昆明市建设局统计,在1997
年至1999年开工建设的纯写字楼接近20幢,总建筑面积超过40
万平方米,加上在此期间在建的商住楼项目,昆明当时用于商务
办公的房地产开发面积在60万平方米以上,远远超过了市场需
求,因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。
3.消化阶段2000——2005年,写字楼和酒店办公物业市场开始进
入停滞发展、消化存量阶段。在此近5年的时间里,新增的写字
楼项目极少,新增的办公物业主要是市中心地段较好的小户型商
住楼,如阳光A版、银海SOHO和都市名园等等。
4.复苏发展阶段2006——2010年,随着昆明经济和城市规模的稳
步发展,越来越多跨国企业、国内知名企业入驻昆明,原有的写
字楼物业已经远远不能满足这些企业对办公物业的需求,因此昆
明一度冷清的写字楼市场开始复苏,租金稳步上涨,入住率提高,
开发量也大幅增加。随着世纪广场、环球金融中心、北辰财富中
心、顺城双塔等写字楼的开发和市场的复苏回暖进一步激发了写
字楼的发展,昆明写字楼办公物业从最初的中、高档写字楼发展
到目前的商务智能化5A甲级写字楼。
三、昆明写字楼的分布情况
如今,昆明市内主城区的主要写字楼大致沿着“三横三纵”来
分布。所谓“三横”是指昆明市内的3条横向(东西走向)主要交通
和商业干道,由南至北分别为拓东路、金碧路一线,东风东路、南屏
街、东风西路一线,人民东路、人民中路、人民西路一线;“三纵”
(南北走向)由东至西分别为白塔路一线,北京路一线,青年路、巡
津街一线。如下图所示:
在区域分布上,昆明一环内写字楼分布有49个项目,主要
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