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市场比较法

市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似

房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估

算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期

日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系

数

1、可比实例选择

实例A：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实

例，售价为14180元/㎡，成交时间为2009年3月。房地产所在小区

有条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超

市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。生活服务设施齐全，房

屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，

通风好，建筑年代为2008年5月。有物业管理公司实施管理。

实例B：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实

例，售价为14120元/㎡，成交时间为2009年3月。房地产所在小区

周边有条公交线路,并设有公交站点。此项目为4.5万平方米大型生活

法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小

高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通

风好，建筑年代为2008年9月。有物业管理公司实施管理。

实例C：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实

例，销售均价为14060元/㎡，成交时间为2009年3月。附近有条

公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、

商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑

朝向向西南，通风好，建筑年代为2007年10月。有物业管理公司实

施管理。

实例A外观照片实例B外观照片实例C外观照片

2、比较因素的选择。

A、住宅

通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素

确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、

交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素

作为比较因素：

（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日

期修正。

（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善

度、环境景观优劣度等。

（4）实物状况：主要有楼层、建筑结构、装修情况、朝向、面积、

新旧程度等。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

3、房地产状况说明

根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表

表示。

4、房地产状况指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地

产状况指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比

较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进

行交易情况修正。

（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易

日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。

（3）区位状况：

A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个

等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房

价修正+/-3%。

B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以

估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正

+/-3%。

C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施

的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对

象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-

5%。

D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等

级，以估价对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正

+/-2%。

（4）实物状况：

A、楼层：分为楼层适中、楼层较适中、楼层过高（过低）三个等

级，以估价对象楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-

3%。

B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、