纳税实务项目7土地增值税实务.pptxVIP

;;;;;;;三、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。此外，纳税义务人还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。;（四）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如表7-1所示。

表7-1 土地增值税四级超率累进税率表;（五）土地增值税的税收优惠

有下列情形之一的，免征土地增值税。

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

（3）转让自用住房免税。自2008年11月日起，居民个人转让住房免征土地增值税。

（4）房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。;

（5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值。

（7）赠予房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

（8）房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。;二、土地增值税应纳税额的计算

（一）收入的确定

土地增值税的应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入（如无形资产收入，具有财产价值的权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。;（二）扣除项目的确定

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）（下称“条件”）第六条规定，计算增值???时的扣除项目如下。

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）开发土地的成本、费用。

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。

（4）与转让房地产有关的税金。

（5）财政部规定的其他扣除项目。

第二，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条对上述扣除项目做了如下详解。

;（1）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

①土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

②前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

;③建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。;其他房地产开发费用，按前述（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前述（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定