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购物中心租金水平和最户组合的商业购物中心的组合,这个圆桌会议
经常是在成熟的购物中心,甚至是招商超过100%的购物中心当中进
行讨论的,因为在我们从2006年开始跟中国品牌商接触的时候,出
现了一个非常有意思的现象,抱怨,抱怨的缘由是说,当一个购物中
心在他刚刚成长的时候,我一个零售品牌跟他一起长大,当他销售品
牌好转以后,却要求提供很高的租金。这样的方式不可以肯定的讲是
好是错,但是一定要跟我们购物中心,最终的目标保持一种吻合,同
时我们现在可以肯定的讲,恰恰是因为盲目的提高了租金,对租户的
选择,最户的品质,应该说关注度不如在前期更为关注了,已经在中
国部分购物中心当中出现了不如开业时候的品牌组合更加吸引人的
情况,但是租金水平确确实实是非常高的,从物业价值角度。但是从
客流吸引力,消费者心理的形象都受到了一些损伤,购物中心追求一
些什么,是咱们今天下午圆桌会议要重点讨论的问题,今天下午圆桌
会议讨论5个问题。因为主题曾经跟一部分圆桌会议嘉宾沟通过,也
有一部分没有沟通过,今天用这样一个平台,进行讨论也是考验我们
专业程度的方式。【【【【郭增利郭增利郭增利郭增利】:】:】:】:我们完
全是打乱顺序的,同时我们建议,为了烘托咱们会场的气氛,在座的
某一位代表,可以指定某一位嘉宾回答某一个问题,可以围绕我们圆
桌会议的主题,也可以以这个为基础介绍。1、如何评估购物中心租
金水平的潜力?2、主力店免租期的长短与哪些因素有关系?3、如
何完成合理的租户组合的招商?4、不同定位的购物中心所反映的功
能有哪些不同?5、怎样权衡租金水平和租户(质量)的关系。第一
个问题,还是由咱们本土的购物中心来回答比较好,因为是不是购物
中心这个租金可以无限的涨下去有的租金每年30、40%,持续递增的
比例到什么阶段,这个受到相关因素的影响,在这方面因为我印象比
较深刻的是深圳的龙华商业中心,因为他的开业时间不长,我想对于
这样一个购物中心,他对未来租金的增长潜力,王董事长应该有一个
理解,所以希望王总,还是像今天讨论一样,按我们的建议用比较短
的语言,能够把你对龙华商业中心未来的租金,到底到什么程度?甚
至一些重要的业种,业态跟大家做说明。【【【【王浩宇王浩宇王浩宇王
浩宇】:】:】:】:耽误大家时间,今天又是时间拖了,我长话短说,龙
华商业中心是区域型购物中心,开业时间是06年的9月1号到昨天
开业2周年。应该说龙华商业中心在招商的过程当中,开业的时候达
到93%,当时我想预留10%,但是后来因为商户进来了,达到93%,
半年以后,我评价三个周期,半年一年两年,半年以后应该说招商不
是问题了,选商上,给我们摆着一个新的难题,这个地方根据区域的
定位,国际品牌不可能进去的,国内品牌又分好多类,我如何选择国
内品牌?我们这里面其中主力店是国际品牌的,我们自己这一块国内
品牌为主,我想如何达成平衡,开发商的利益追求最大化,最大化到
什么程度,供应商租金承受要承受到什么程度,租金承受占整个销售
成本达到多少才合理,这个确实经过很长时间的磨合,不同区域的消
费综合不一样,不是面积小了,销售少,或者面积增大了,面积同比
增加。在合同中我们认为12个条款当中,特别在乎租金的递增和租
金的起始时间。应该说,我们在商品类别中,我们合同中规定,07
年的9月1号,我们就可以递增10%,餐饮类的第三年开始递增8%,
实际上我在这里短说一句,通过我们项目的衡量我仍然可以增上去,
第一年商品类递增实现了商品类第二年昨天也应该递增10%,我在临
走之前商议这一次的递增减缓,不是商户承受不了了,我觉得应该让
商户在我们这里赚钱。大多数商户是可以承受的,如果这么无限制递
增下去,商户对我们信任度,对我们将来发展潜力担心,所以我们这
次决定在08年的9月1号开始递增到10%,暂缓递增,暂缓没有搞
一刀切有的长达暂缓9个月,我把递增延期了,根据不同商户,不同
位置,还有整个两年之内销售的情况,我们做了客观的评估,评估的
内容我们采用19个评估指标,他在我这里为我不给他递增为有的给
到延缓3个月递增有的延缓到9个月,各项指标衡量100多家商户都
给予了,不同程度的租金减缓递增,换了一个名词,租金支持,餐饮
我们也有一些减缓的条件,餐饮递增我是两年一递增,商品类一年一
递增。我说这个想说明,购物中心和供应商合作其实是利益经营平衡
的合作。不是你这里好了,无限制继续下去,如果无限制下去一定程
度肯定会崩溃的。所以我们要提前预防到可能出现的崩溃。我们跟供
应
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