中惠熙元历史投资案例下中海湖滨一号.pptxVIP

问题思考和解决方向——战略形成价格突破——非纯居住功能项目思考一：竞争突围——产品序列逐渐完整思考二：抢夺客户——制高占位抢夺眼球思考三：解决方向——物业类型有效转换解决方向——创造崭新增值体系解决方向——度身定制树立标杆

寻找高附加值的物业类型特定区域市场的稀缺物业类型高附加值物业类型1商住两用高附加值物业类型2

商住缺乏土壤：工业园区是大型工业产业聚集地，企业规模大，配套公司齐全，此类企业一般具有大面积的厂房和多条生产线，生产技术工艺复杂，产业上下游供应链完备；而咨询、服务产业的小公司在园区明显缺乏生存土壤。总体需求量低： 通过客户访谈和园区实地走访，苏州城市包括园区的创业氛围不够。总体需求量低。高附加值物业类型1商住两用商住两用转换不可行

？特定区域市场的稀缺物业类型高附加值物业类型2寻找高附加值的物业类型

案例一：和乔丽晶——

项目基础指标与本案类似市场突破实现：可售公寓部分：7500元/平米（精装修）同板块可比项目：5300元/平米（毛坯）出租公寓部分：一室：580元/天二室：770－900元/天三室：1400－1800元/天价值边缘化区位位于机场路、星港街交汇处，配套缺乏物业经济技术指标基础数据：容积率2.3，建筑面积8.5万方。物业形态：公寓式酒店＋高层公寓户型配比：80平米20％；110平米30％；120平米30％；140平米20％。实现高端客户锁定公寓式酒店：80％客户来源于外籍中高端人群，(只租不售）20％客户来源于园区管理人员可售公寓：65％园区中高层管理人员20％园区普通白领15％投资客

先期树立差异化高端物业形象入市推出2.7万方4栋166套7种户型只租不售公寓式酒店，面积在62－166平米之间。目标客户锁定最高端客户群体，设立顶级会所提供配套酒店服务。后期水到渠成实现市场突破随后二期推出5.8万方高层精装修公寓，实现7500元/平米市场价格，销售率突破50％。案例一：和乔丽晶——增值模式之一

超越市场价值体系的入市方式

产品力提升体系：英式管家物业服务高尔夫球场区域配套整合宣传精装修＋酒店式大堂引入3000平方酒店会所：提供温水游泳池、SPA、桑拿、健身、西餐、雪茄坊、商务会议中心；户型创新点引入：小部分户型（80平米）推出可分可合＋错层空间（市场认可度较高，已基本售磬）案例一：和乔丽晶——增值模式之二

后期产品力提升

项目条件背景湖西成熟的交通和商业配套星港街与现代大道交汇处，出行便捷地块滨湖沿线长，优良的水景资源较强的商务氛围高端物业标杆实现集高尚居住区、涉外酒店式公寓、五星级大酒店、豪华游艇码头为一体的高级涉外度假休闲物业在园区树立顶级豪宅的标杆实现高端客户锁定园区欧美籍、日韩籍高管，台湾高管，园区实力雄厚的企业参与团购案例二：中茵皇冠国际——园区高端物业标杆市场突破实现：精装修16000；毛坯13000-14000湖西区域实现均价：7000元/平米去化率：一期04年10月推出126套，几乎售磬05年6月8日推出二期110余套，目前去化15％

充分利用项目优势资源，打造园区顶尖豪宅高级涉外酒店式公寓五星级酒店豪华游艇码头一流物业管理（世邦）新加坡国际外语学校度假概念的推广室内外多功能会所案例二：中茵皇冠国际——独有增值体系，成为制定规则的领导者

市场机会中高附加值的物业类型高附加值物业类型：酒店式公寓+独享创新空间物业转换-----高附加值的物业类型结合

价值增加-----高舒适度的独享创新户型客户分析中,30~40岁中高层白领的个性需求为市场机会:

本案●●金机湖，国际会展中心，是本‘案有效资源机场路优势，上海苏州往返方便国际学校，满足高阶层家庭子女就读的需求周边低密度、低容积率的高档项目聚集高尔夫球场，满足高端人士需求研究生城图书馆，中科大研究生院，营造浓厚的人文气质娄葑镇跨塘镇唯亭镇胜浦镇●●●●●联丰商业广场新兴产业工业基地●占位更高，重新审视我们项目的外部资源

本案1、昭示性好2、形象巩固本项目处于湖西与湖东交汇处，

属于新老园区的中心位置

重新审视项目资源——外部资源梳理

项目具备高端物业气质满足景观生态需求金鸡湖满足生活便利需求湖东湖西交汇满足身份感需求高尔夫球场满足贵族教育需求