销售变更管理作业指引.docx

方案设计管理流程

编号：JSCR-SJ-LC004

版号：A/0

销售变更管理作业指引

批准：

审核：

拟稿：

主责部门

城市公司营销管理部

相关部门

区域总部营销管理部、城市公司财务部

执行日期

备注

1、适用范围：

适用于各城市公司销售变更管理，包括折盘、换房、退房、加名、更名、转让以及违约金收取、预留房。

2、涉及部门和职责：

部门

流程中承担的职责

城市公司营销管理部

负责填写《折盘房屋再售审批表》、《退换房价格调整审批表》，按照公司规定程序办理折盘再售手续；

指导客户填写《物业认购权变更申请书》，置业顾问填写《换房（车位）审批表》，审批后按照公司规定程序办理换房（车位）手续；

负责办理加名（减名）、更名、转让等手续；

指导客户填写《保留单》，办理关系户保留房手续；

办理诚意金手续，为客户提供《优先选房资格证明书》；

指导客户填写《保留金/诚意金退还申请书》，由置业顾问现场核实确认之后，依据《保留金/诚意金退还审批表》向财务部提交申请。协助客户办理诚意金退换手续；

负责销售变更相关文件的流转、存档。

区域总部营销管理部

审查预留时间＞7天或保留总数超过可售单元5%的保留房申请；

负责检查各城市公司执行情况。

城市公司财务部

负责协助营销管理部完成销售变更的各项财务手续；

负责按照规定核定营销管理部转交的各类财务资料的真实性；

审批《保留金/诚意金退还审批表》。

城市公司负责人

审批《折盘房屋再售审批表》、《退换房价格调整审批表》；

审批《换房（车位）审批表》；

审批预留时间＞7天或保留总数超过可售单元5%的保留房申请；

区域总经理

审批《定金退还审批表》

3、工作程序

3.1折盘

3.1.1客户在《认购协议书》约定时间内未能及时签约，同时满足以下条件即可折盘再售：

经销售人员多次催告无效的（销售人员应通过电话和短信平台通知客户）；

通过正式函件（如邮局EMS）发送过两次正式催告函（其中一次为律师函）；

催告时间不得长于20天，且催告时间和获得批准的延期签约时间不得累加。

3.1.2折盘房屋再售前，城市公司营销管理部需填写《折盘房屋再售审批表》，折盘房屋如有价格调整，还需填写《退换房价格调整审批表》，两张审批表需经城市公司营销管理部负责人和城市公司负责人审批。

3.2换房（车位）

3.2.1客户在认购协议约定的时间内，前往销售案场提出换房（或车位）申请，且提出的换房（或车位）要求满足销售换房（或车位）的基本条件的方可办理。原则上针对同一客户，在客户签署认购协议书之后，公司只接受一次换房（或车位）的办理，并且换房的同时需办理完成签约手续。

3.2.2能够接受的换房（或车位）行为必须满足以下条件之一：

面积小的位置换成面积大的位置；

单价低的位置换成单价高的位置；

畅销的位置换成滞销的位置。

3.2.3客户换房（或车位）时，必须由客户本人填写《物业认购权变更申请书》，由他人代理时必须提供客户本人及代理人的身份证明复印件和有效的授权委托书原件，同时，必须提供已缴款收据原件，由置业顾问据此填写《换房（车位）审批表》。

3.2.4特殊情况的处理：

通常情况下，签定销售合同之后不予办理换房（或车位）；

特殊情况下，在所换房源存在的前提下，选择按揭的客户可在签定销售合同之后，办理按揭手续之前办理，已办理按揭手续的，需在办理产权证之前提前还清银行贷款后方可办理；选择一次性付款的客户须在办理产权证之前办理；

客户在签定合同之后换房，流程如下：

客户填写《物业认购权变更申请书》，置业顾问填写《换房（车位）审批表》，交予相关权限人审批；

置业顾问凭审批过的《换房（车位）审批表》领取盖有公司章的合同撤销备案表，换房客户配合至产权部门注销合同，合同注销费用由换房客户承担；

置业顾问收回换房客户的原销售合同，并根据《换房（车位）审批表》收取房款差额后，重新签定新的销售合同，如需退还房款，则需在客户房款全部到帐后，再行退款。

3.2.5

3.2.6营销管理部对《换房（车位）审批表》进行核定，由城市公司营销管理部负责人审批后，安排客户办理换房（车位）手续。

3.3退房（车位）办理

3.3.1销售退房（或车位）的基本条件：

签订销售合同前，如下表：

时间节点

退房的基本条件

已交付保留金或诚意金未交付定金

无条件

已交付定金未签订销售合同

原则上不予办理（特殊情况需获得区域总部总经理审批）

3.3.2签订销售合同后，因公司责任导致客户退房的，以销售合同约定为准，依据法律、合同以及客户退房（车位）程序办理；客户因资金问题无力支付剩余款项的，签订销售合同后退房，须经过区域总部总经理审批方可办理。

3.3.3属客户个人主观意愿的退房行为原则上不予办理。

3.3.4