智研咨询发布——养老地产产业百科（附行业发展因素、重点企业分析及市场前景预测）.pdf

养老地产

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智研产业百科·产业研究第一站/养老地产/

养老地产

一、定义及分类1

二、行业政策2

三、发展历程3

四、行业壁垒4

1、资金壁垒4

2、政策壁垒4

3、土地资源壁垒4

五、产业链5

六、行业现状6

七、发展因素7

1、有利因素7

（1）老龄化加深7

（2）养老社区受到市场欢迎7

（3）盈利模式多元7

2、不利因素8

（1）养老社区：国家支持性政策少8

（2）老年公寓：供需结构不平衡8

（3）养老驿站：养老费用自付8

八、竞争格局9

九、行业趋势10

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一、定义及分类

养老地产是指以老年人为主要消费群体，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的能够满足老

年人日常饮食起居、身体照护和精神照护需要以及社会活动需要，为老年人的健康提供良好基础设施

保障，把房地产与健康医疗服务有效结合起来的一种房地产产品，如养老院、敬老院、老年公寓、护

理院等等。我国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。

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二、行业政策

养老地产将养老产业与房地产行业结合，服务目标为老年人群体，提供具有完备设施的住宅和符

合老年人身心需求的综合性服务，包括居住养老、医疗护理、健康管理和文娱活动等内容。随着人口

老龄化问题凸显，我国将构建更加完善的养老服务体系，相关政策支持社会资本布局养老产业，为商

业保险机构介入养老产业链，投资养老地产，加快养老服务业发展释放利好信号。同时保险行业逐渐

放开保险资金投资不动产的限制，进一步放松对养老服务业不动产的投资条件，商业保险机构布局养

老地产获得初步政策支持。

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三、发展历程

我国养老地产的发展主要依托中国社会养老服务体系的建设，两者的发展历程息息相关。政府是

推动中国养老事业发展的核心力量，在政策的引导下，养老地产行业随着养老服务体系的逐步成熟不

断发展。我国养老地产行业发展经历了起步（20世纪80年代至1999年）、发展（2000-2007年）与

快速发展（2008年至今）三个阶段。

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四、行业壁垒

1、资金壁垒

养老地产行业属于资金密集型行业，占用资金量大，占用时间长。一方面，土地出让制度和各项

交易规则的不断完善，使得原本隐藏的土地价格被释放，养老地产开发商获取土地成本逐步抬高。另

一方面，养老地产开发企业资金来源主要依靠自有资金、银行贷款和预售回款，融资渠道单一。在上

述背景下，资本实力和资金运作力已经成为养老地产开发经营的核心竞争要素，对于土地资源获取的

竞争逐渐转化为资本实力和资金运作力的竞争。因此，在资本市场中积累了良好信用品牌的养老地产

企业，能够凭借多元化的融资渠道获得竞争优势。

2、政策壁垒

政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行为而形成的进入障碍。

我国养老地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控养老地产企业的土地和资金获

取。在一、二线城市，由于地价较高且土地市场竞争激烈，土地通常被实力较强的养老地产开发商竞

得，而在地方城市