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中国房地产业发展历程

第一节我国房地产业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业

才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：1979—1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的

谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行

条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产

市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992—1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市

场得以全面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长%；土地开发面积万公顷，同比增长175%。1993

年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增

长%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别

疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了%和%，1997年更是出现了负增长，

为%。

第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显

转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取

了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。

近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。我国房

地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金

为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，

土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公

共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等

方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地

位。

可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改

善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。

第二节中国房地产发展周期波动研究

一、我国房地产周期波动规律分析

房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长,同时房地产业存在自身的周期性波动,因

此，盲目进行房地产投资就会有风险。

中国近14年来，房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。中国的房地产经历了3个高涨期，2个低落

期。有三个指标可分析出我国房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了

多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。

表61992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比

年份全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）

1992年

1993年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

数据来源：国家统计局

自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，

大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低

落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。