宏观调控与中国房地产企业发展.ppt

四、房地产企业应该采取的策略专业化与职业化房地产开发商的职业化中国目前的开发商，是融投资者、开发商、营销商、物业管理经理等职能于一身的。在国际房地产市场上，开发商已经开始成为一种专门的职业，成为收取佣金的开发商（feedeveloper）。开发商就像专业顾问一样，收取佣金，项目如果很成功或按期交付使用，他们还可以获得奖金，开发商不承担财务风险。四、房地产企业应该采取的策略专业化与职业化房地产开发商的职业化在房地产金融市场发育后，开发一个项目所需要的主要资本金、短期和长期融资，均可以来自金融机构或投资管理机构;营销的责任由专门的物业代理机构承担;物业管理与资产管理的责任由房地产物业资产管理公司完成。开发商主要的任务是发现市场机会、构思市场需要的房地产产品、组合使用各种资源、协调商业利益与公众利益和政府目标之间的关系。四、房地产企业应该采取的策略开发商→开发建设长期投资者→自用或经营合资合作信托基金企业上市机构投资者债券商业银行房地产抵押债券国外投资人寿保险退休基金其他机构投资者权益融资资本市场工具资本市场工具权益融资资本市场工具债务融资债务融资资本市场工具与资本市场的结合“真实”世界 金融世界空间（使用）市场、物业（交易）市场和资本市场的综合地方、区域和全国经济状况空间需求开发建设成本空间市场物业市场资本市场供应NOI风险估计预计现金流(NOI)无风险回报计划需求的风险报酬(投资者市场)所得税法决定物业特定折现率决定价值和资本化率空间市场均衡面积出租率SD决定开发建设的可行性(开发价值开发建设成本?)四、房地产企业应该采取的策略从房地产开发为主向开发、资产管理并重的转变从2000年前50名的全球上市房地产开发公司（70%以上的业务收入来自房地产开发）的数据分析，其平均资产规模仅为26.14亿美元，而最大房地产开发商的总资产是排在第50位的房地产开发公司的90多倍。中国深圳万科集团以7.4亿美元的资产和10.23亿美元的市值，就在这个名单上排到了第16位。国际上许多大型房地产企业，大多把房地产资产的投资、拥有、经营作为其主营业务，其参与的房地产开发，有很大比例是作为长期投资自己拥有、进行资产经营。四、房地产企业应该采取的策略重视品牌建设原因主要有以下3点：房地产市场、房地产企业间深层次竞争加剧房地产产品差别的逐渐缩小消费者对知名品牌的日益重视消费者对同一品牌的不同参与度世界与中国：城市化水平的过去与未来据预测，到2020年，中国的城市化水平要从2001年的37.6％提高到53.4％，城镇人口从2001年的4.8亿人增加到2020年的7.6亿人，即19年内城镇人口净增加2.8亿人。每年需要新建住宅建筑面积5.4亿平方米，而2002年全国新竣工商品住宅建筑面积只有2.66亿平方米。谢谢大家！欢迎提问?宏观调控与中国房地产企业发展一、引言为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。1998年～2002年，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面起到了积极的作用。清华大学房地产研究所的研究表明，1998～2002年的五年间，我国城镇住房投资和住房消费占GDP的比重平均分别为5.9%和1.1%（美国同期数据为4.5%和9.8%）。中国人民银行货币政策分析小组指出[1]，“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”住房消费、住房投资占GDP比重

中美对比分析（1998～2002年平均值）国家占GDP的比重城市居民住房消费全社会住房投资中国3.0%（调整值）8.4%美国9.8%4.5%住房消费、住房投资对GDP增长贡献百分点、贡献率

中美对比分析（1998～2002年平均值）国家贡献百分点贡献率城市住房消费住房投资城市住房消费全社会住房投资中国0.2%1.0%2.3%17.2%美国0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，又带来了另外一种担心：即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经