《建筑企业税务筹划》课件——任务二 土地增值税的税务筹划.pptxVIP

1.土地增值税的纳税人

与征税范围

;;;;;;;;;;;;2.土地增值税的计税依据

;1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入（不含增值税）减除税法规定的扣除项目金额后的余额

;;;;;【案例】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知当地省政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%，则允许扣除的房地产开发费用=500+（5200+2800）×5%=900（万元）。;;【案例】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明）。已知当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，则允许扣除的房地产开发费用=

（5200+2800）×10%=800（万元）。

;;;【例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税时，应计入房地产开发成本的是（）。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.与房地产开发项目有关的销售费用

C.取得土地使用权所支付的地价款

D.取得土地使用权过程中缴纳的契税

;;3.土地增值税的计算

税收优惠和纳税清算

;;;【例题·单选题】2019年9月甲房地产开发公司销售自行开发的一处住宅项目，取得不含增值税价款8000万元，扣除项目金额5000万元。已知，土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。根据土地增值税法律制度的规定，计算甲房地产开发公司销售该住宅项目应缴纳土地增值税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.8000×40%=3200（万元）

B.（8000-5000）×（40%-5%）=1050（万元）

C.（8000-5000）×40%×5%=60（万元）

D.（8000-5000）×40%-5000×5%=950（万元）

;;;

1.纳税人应当主动进行土地增值税清算的情形

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的情形

（1）已竣工??收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。;【例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应进行土地增值税清算的情形的是（）。

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

;4.土地增值税的税务筹划

;土地增值税实行超率累进税率，在房产或土地转让中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税的税负就轻。

;;【案例】宏达房地产公司现有10000平方米同档次的普通住宅商品房要出售，销售部门初定2个销售方案。

方案1：售价为11000元/平方米，税法准允扣除项目金额是8700万元；

方案2：售价为10000元/平方米，税法准允扣除项目金额是8400万元。

试计算两种方案下应缴的土地增值税税额是多少？该房地产公司应该

选择哪个方案？

;【案例】