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不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论

依申请登记原则，是不动产登记的基本原则，为大陆法系国家通

行做法。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第2

条明确，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规

以及本实施细则另有规定的除外。理论上不动产登记还存在依嘱托登

记及依职权登记的类型，实施细则明确规定了依嘱托登记的情形，但

依职权登记则付之阙如。在不动产登记实务中，由于缺乏依职权登记

的规定，主要是注销登记，导致部分权利人的权利处于不确定状态，

影响了交易安全，也引起申请人对登记机构的不满。笔者试从实际出

发，研究可以依职权注销登记的条件，并对常见登记类型进行讨论。

一、依职权注销登记可以明确权利的状态不动产注销登记是因不动产

物权归于消灭而进行的登记，依据《物权法》等相关规定，主要有五

种情形：不动产灭失、权利人放弃不动产权利、不动产被依法没收、

征收或者收回、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权

利消灭、法律、行政法规规定的其他情形。不动产物权既已消灭，无

需再通过登记来保障物权，当事人申请注销登记的积极性大为降低。

在满足注销登记的几种情形中，只有权利人放弃不动产权利的，在实

务中方可依申请进行注销，但此种情形很少见。因此不动产注销登记

主要规定的是依嘱托注销登记的情形，如依法收回国有土地、依法征

收不动产的，因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权

利消灭的。实施细则未单独规定依职权注销登记办理的相关规定，导

致部分登记类型依照法律规定已经失效但依然存在于登记簿。权利人

无权申请注销，相对人有申请注销的权利但无动力申请，也无法依嘱

托注销，权利人的权利受到损害。二、应谨慎确定可以依职权注销的

登记类型不动产登记时对权利人享有的不动产权利的法律确认和保护，

涉及民事主体的权利归属和权利内容变化，属于体现民事主体意思自

治的私权领域，处于主动地位的是与登记事项有利害关系的民事主体，

如不动产的权利人或债权人，他们为了达到所有权移转等物权变动的

目的，或为了保护自己的权利，具有启动登记程序的动力和压力。这

是规定不动产登记应当依照当事人的申请进行的法理依据。除申请之

外的登记程序的启动应当受到严格限制，满足三个条件：（一）应有

明确的法律依据。登记机构依职权进行注销登记，涉及相对人权利的

得失，对权利人利益影响巨大，因此应以法律上有明确规定的权利失

效的登记类型为宜。（二）能够掌握权利失效的情形。对于法律明确

规定权利失效的情形，登记机构如果没有能力和条件判断，无异于自

己背上一个定时炸弹。因此对于依职权注销登记的类型，还应该是登

记机构可以从形式要件上直接判断权利失效与否，不需要去调查了解

相关法律关系的。法律关系的合法性审查超过了登记机构的能力范围。

（三）登记权利人缺乏意愿申请且没有其他救济途径的。注销登记兹

事体大，登记机构非必要不宜依职权注销，这也有助于避免登记机构

的诉讼风险。如果登记权利人没有动力和意愿去申请注销登记，不动

产权利人可以申请，则登记机构也不必行使职权注销登记。只有在两

者皆无的情况下，不依职权注销登记会导致该登记永远留在登记簿上

影响不动产权利人的权利，方可赋予登记机构主动注销的权力。依职

权注销登记实务办理中必须严格按照法定程序进行，如通知当事人及

时办理或者依法公告等。

三、对生效法律文书应进一步细化（一）异议登记可以依职权注

销异议登记是《物权法》新增加的一项登记类型，是指在登记的权利

关系和真实权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将异议人

的异议予以及时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真

正权利人的利益。在发生异议登记的情况下，如果第三人继续进行交

易，因登记产生的善意推定效力已不复存在，如果异议登记申请人取

得不动产权利，则第三人无法根据登记公信原则主张善意取得。这是

为了保护交易安全和维护不动产权利真实性的折中方案。因此异议登

记存在两个方面的特点，程序的高效和便捷性。但也因此存在被恶意

滥用而损害当事人权利的情形。

实际中常遇到的两种情形：登记机构予以异议登记的，异议申请

人逾期不提交提起诉讼、申请仲裁的材料；异议申请人提交了相关材

料，但诉讼、仲裁败诉的。异议登记申请人没有意愿注销，导致异议

登记依然存在登记簿上，给权利人抵押、买卖等行为造成障碍。《不

动产登记操作规范》（以下简称操作规范）仅规定异议登记申请人可

以申请注销异议登记。《不动产登记暂行条例实施细则释义》的解释

是异议登记不当造成登记簿记载的权利人损害的，申请人要承担赔偿