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第七节物业管理招投标案例分析

案例一北京回龙观“竞选”管家

——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标

1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目

——北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产

管理经营公司和深圳长城物业管理在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国

是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。

本次天鸿集团物业管理招标活动，前后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计

30多家物业管理公司报名，通过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产

经营管理公司、北京燕侨物业管理、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理、深圳福田

物业发展等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本

次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回

龙观居住区物业管理的假想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理

公司和深圳长城物业管理在激烈的竞争中以微弱的优势中标。

目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地

产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手腕和品牌建设的重要组成部份。开发商——北

京天鸿集团公司董事长兼总领导李发增说：“这次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、

‘谁建谁管’的旧模式，将‘开发建设’与‘物业管理’分开，不仅避免过去‘建管’不分

造成的责任不清、彼此推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推

动物业管理市场化进程。”

沈建忠在竞标会上指出：这次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大

影响，其意义首先表此刻它打破了过去社会上一直以为在普通住宅、低价位住宅区无法进行

专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人以为只有高级物业才能进行一流服务、

一流物业管理的观念，普通住宅小区也一样需要一流的专业服务；二是这次招投标是在严格、

公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标工作积累了经验，是有利的借鉴；三是

有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改良服务态度，提高服务质量，在市场竞争

中树立和培育一批优秀的物业管理企业。

案例二深圳市府物业找“管家”

深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学

化的第一步。

主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的物业将全数采取

公开招标的方式让专业公司进行管理。这次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政

开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”

案例三南京3000“高知”户聘“管家”

在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓

的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。

江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了

“价格战”。

为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于

2000年4月底交付利用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托

管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在这次招标中明确提出，

物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信用别离占10分。

按照1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费品级收费

暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即即是最高的5级，每一个月每平方米也

就是元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价

钱来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的本钱来。江苏爱涛

置业的总领导梁苏拉说，南京的物业管理市场才方才启动，老百姓对物业管理收费一贯颇成

心见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要

想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价钱来，降低一个收费品级，提高一个服务档次，

必将要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营本钱。从久远来看，

这对南京