资产评估公式----吐血整理.pdfVIP

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第二章资产评估的基本方法

一．成本法

思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本

2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额

过程:1收集重置成本和历史成本资料

2确定重置成本

3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)

4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

5确定成新率

6计算被评估资产的价值

1被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本×成新率

2成本法中各项指标的确定

1重置核算法：1按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率

2直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率

2物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数

重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）

定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数

环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X

X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%

3功能价值类比法:

1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本

2规模经济效益指数法:

被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x

被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x

4统计分析法K=R’/R

K为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R历史成本

被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K

三.实体性贬值估算:

1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率

2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间

3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分

四.功能性贬值及其计算

1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)

2超额投资成本形成功能性贬值

被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)

1间接计算法1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%

2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率

2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)

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(P/A,i,n)年金现值系数

六.成新率及其估算

1观察法

2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)

3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%

二.市场法

思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物

2确定各种价值影响因素

3进行因素差异调整

4得到修正后的资产评估价值

过程:1明确评估对象

2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物

3将被评估资产与参照物比较

4分析调整差异,确定评估结果

一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)

1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)

2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)

资产评估价值=参