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产品定位管理流程
（B/1版）
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
目的
根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。
适用范围
适用于新项目完成土地购买，同时明确开发意向,对项目进行的深入市场定位和明确产品形态、主题、和建设指标的工作。
术语和定义
无
职责
运营管理中心
组织产品定位工作。。
公司其他部门
协助产品定位工作（详见“工作程序”内的要求）。
项目公司执行副总/总部分管领导/总经理/董事长
负责产品定位重要环节的审核/审批（详见《责权手册》的要求）。
工作程序
运营管理中心（拓展职能）负责提供的政府规划信息（建筑密度、容积率、公建等指标）是本阶段产品策划的输入。
成本管理中心为产品任务书提供成本控制建议。
调研工作实施
运营管理中心确定产品初步定位任务书后报相关部门审核、审批（详见《责权手册》－4.1）。运营管理中心依据项目的大、小和部门人员的专业程度提出是否选择专业定位机构，定位机构选择过程，详见《营销类承包商选择管理流程》。
如果选择产品定位机构，按照营销供应商选择流程操作，选定合作的产品定位机构后，由产品定位机构做定位策划；
如果是由运营管理中心做市场定位，主要实施关于住宅、商业市场的调研、产品形象、产品形式及参考案例的分析。
在定位调研和分析阶段，工程技术中心（设计）主要负责对设计概念的实施把控。
运营管理中心在每次调研完成后，针对竞争楼盘及目标楼盘形成《楼盘市调表》，然后根据调研项目编制完成市场调研结论，内容应包括：
调研的目的和范围；
调研组成员；
调研日期；
调研所依据的文件；
调研结果表述；
调研结果分析、小结。
运营管理中心根据市场调研结论，形成《产品定位报告（第一版）》，并组织相关部门评审（参与部门，详见《责权手册》-4.2）。定位报告内容包括但不限于：
城市房地产宏观市场分析；
区域市场分析；
客户群体需求分析；
项目定位结论。
运营管理中心根据审议、审核后的意见修订完善产品建议书，形成《产品定位报告（第二版）》，并组织相关部门评审（参与部门，详见《责权手册》-4.2）。运营管理中心填写《综合审批表》附产品定位报告及评审结果上报审批（参与部门，详见《责权手册》－4.2）。定位报告的内容包括但不限于：
城市房地产宏观市场分析；
区域市场分析；
客户群体需求分析；
项目定位结论；
项目开发经营模式建议；
住宅产品建议
价格策略建议
营销策略建议
支持性文件
无
相关记录
《楼盘市调表》
《市场调研报告》（模板）
《产品定位报告（第一版）》（模板）
《产品定位报告（第二版）》（模板）
《产品定位报告（商业部分）》（模板）
附件：《责权手册》中的相关审核、审批：
责权部门
责权科目
项目公司职能部门
总部职能部门
运营行政部
工程技术部
成本管理部
营销客服部
财务部
工程
总监
执行副总经理
运营管理中心
工程技术中心
成本管理中心
行政人力资源中心
财务管理中心
财务
总监
总工
程师
运营
副总
总经理
4.1、产品定位任务书
审批
审核2
审核1
审核3
审批
4.2、产品定位报告
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
评审
审批
运营管理中心审核1，其他参与会议人员审核2，其他副总审核３，运营副总审核４
审批
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