房地产行业市场前景及投资研究报告：存量房时代，ACN，管控力.pdf

行业研究

证券研究报告房地产2024年08月05日

房地产行业深度研究报告

穿透ACN，本质是管控力推荐（维持）

——存量房时代系列报告（三）

建立高质量的中央交易系统是降低二手房交易总成本最有效的方式。1）根据

信息集聚效应，建立中央交易系统使所有买卖经纪人在单一系统内基于真实信

息进行信息传递与交换、并促成交易，信息隔离程度更低，能大幅缩短房源客

源匹配时间，提高成交效率，极大降低二手房交易总成本。2）在没有高效的

中央交易系统的情况下，经纪人成交效率较低。美国上世纪已形成中央交易系

统MLS，其经纪人人均年成交3.7单左右，我国尚未形成行业统一的中央交易

系统，人效相对较低，如深圳年人效长期不足2单。3）成交效率低会进一步

导致人效低、工资低、行业流失率高等问题，以及绝大部分直营中介公司在单

个城市市占率难以突破10%。

行业基本数据

行业统一的中央交易系统较难自发建立，国内更适合建立公司内部的ACN（经

占比%

纪人合作网络）。1）“搭便车行为”、“赢者通吃”以及拥有房源优势或客源优

股票家数(只)1090.01

势的经纪人均倾向于“独吞”佣金等导致经纪人自发合作存在悖论。2）从海总市值(亿元)9,494.651.15

外成熟的存量房市场中介发展的经验来看，基本自上而下推动中央交易系统的流通市值(亿元)8,972.221.39

建立。如美国的MLS由全美经纪人协会推立，日本REINS由政府主导形

成。3）我国中介行业并不适合独家委托，不同公司间合作门槛高，缺乏建立相对指数表现

行业层面的中央交易系统、进行全网联卖的基础。4）更适合国内的中央交易

%1M6M12M

系统模式为公司内部的ACN（经纪人合作网络），在大型中介公司内部实行单绝对表现-5.5%-22.2%-37.7%

一委托、单边代理以及合作分成的难度更低，目前链家、贝壳、我爱我家、乐相对表现-3.5%-24.5%-25.0%

有家等大型中介公司已建立内部的ACN。

2023-08-02~2024-08-02

4%

ACN运行的关键在于公司对经纪人的管控力度。1）单一委托、单边代理、合

作分成等是中央交易系统必要的规则，但只有对经纪人行为进行强管控才能打-11%

23/0723/1023/1224/0224/0524/07

破经纪人的“自发合作悖论”、保障中央交易系统长久运行。2）从海外来看，-25%

美国中央交易系统MLS通过规定24小时内上传房源等严格的要求实现了对-40%

经纪人的强管控，效率相对最高；日本及澳大利亚对经纪人的管控力度弱于美

国，成交效率也相对较低。3