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城市有机更新挖掘投资潜力

作者：秦虹

来源：《中国经济报告》2017年第01期

城市的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市有机更新也将成为存量房

时代房地产投资的新热点。

2015年底，房地产开发投资增速降到1%的历史最低点，2016年在一系列去库存政策引导

下，到11月底，商品房销售面积增速达到24.3%，在销售增长的带动下，房地产开发投资增

速恢复到6.5%，占全国固定资产投资的比重为17.3%。观察历史数据，2013年以前房地产开

发投资占固定资产的比重为20%以上，2014年开始占比下降。随着房地产总量问题基本解决

和城市扩张速度的放缓，房地产的新建项目开发投资增速趋于降低，而大城市对环境优化、建

筑更新、基础设施升级的需求将不断上升，城市街区、建筑在不拆除下的有机更新，将成为投

资者关注的新领域，房地产开发行业的新热点。

当前实施城市有机更新符合房地产市场趋势

经过1998年住房制度改革以后房地产市场高速发展，可以判断，目前各地房地产市场已

经不同程度地步入了存量房时代（存量房交易总量超过新房）。一二线城市新房市场空间已经

越来越小，城市的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市有机更新也将成为

存量房时代房地产投资的新热点。

存量时代的房地产总1.是伴随着城市功能的改变而不断变化着承载的形式，实现着资产的

升值。从发达国家城市房地产市场的发展来看，作为城市的基础产业和经济发展载体的房地产

业态与城市功能紧密相关。如1998年英国提出创意产业，房地产已是存量房时代。当文化创

意产业作为城市产业未来发展的主导方向时，以从事文化活动及文化产品的生产消费为功能的

文化产业集聚区，成为文化主导城市更新的新形式。存量的房地产被大量改造更新，成为文化

经济集聚中心区，实现了更新地区的文化、创意式转型，促进了城市文化产业空间布局的调

整，为新兴产业起步发展提供了孵化空间，房地产的价值重新得以提升。

中国房地产正在步入存量房时代，一线及部分二线城市存量房的交易量已超过新房，北京

存量房交易量已是新房的二倍。存量房市场的扩张，带来了既有旧建筑、街区和环境的更新需

求。如2016年4月15日南京下发《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，此次环境

整治目标锁定高楼大厦繁华盛景背后的棚户区和老旧小区。计划到2020年底，采取“拆改整

留”方式，完成南京市11区约1500万平方米棚户区改造和936个老旧小区整治目标。2016年

上海的城市更新将“有机更新”进一步渗透至规划管理、土地管理和城市治理中。突出以人为本

和生活方式、发展方式的转变，针对城市功能、公共服务设施、历史风貌、生态环境、慢行系

统、公共空间等方面；关注公共参与，考虑需求紧迫度、实施主体积极性、实施难易度等方

面。具体实施“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”四大行动计划。

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在三亚，以“生态修复、城市修补”试点为抓手，大胆尝试“城市修补”，将城市发展模式、目标

定位为“存量优化”、“集约高效”；在生态修复方面，实施山、海、河三大修复工程；在城市修

补方面，打好六大战役：拆除违法建筑、整治广告牌匾、改造城市绿地、协调城市色彩、实现

夜景亮化、改造城市天际线和街道立面。

处于城市核心地段的旧建筑存在与土地级差地租同步提升的经济空间。近年来，国内各2.

地纷纷开展“三年大变样”、“三旧改造”、“棚户区改造”、“旧城改造”、“老旧小区综合整治”等

各类城市更新活动，使得城市面貌重新焕发生机，城市发展活力不断增强，城市居民生活环境

得到显著优化。以商业地产为例，随着经济发展和第三产业的壮大，作为承载现代服务业及先

进制造业的商业写字楼，其需求不断增加。而随着城市规模的扩大，大城市写字楼市场目前正

面临全方面的结构性调整，北京、上海等一线城市在核心区域已不再准许兴建新的商办项目，

满足核心区域的写字楼市场需求只能依靠存量市场。而由于写字楼有着显著的集聚特征，且多

集中于具有地域优势的核心市区，所以城市核心区域写字楼最多、建筑密度最大、最引人注

目，但历史形成的建筑多是传统业态，难以满足新型企业的办公需求，大量旧业态楼宇需要改

造更新。对于投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能