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超高层城市综合体的物业管理(二)

超高层城市综合体的物业管理(二)

一、物业管理服务的模块设置：

就是大厦的物业管理各项服务内容,准备分几个模块进行。

1、根据功能定位

城市综合体的使用功能分布，前面已经说了，不外乎商场、酒店、

写字楼、公寓、住宅、会所等几个方面，这里主要说物业服务模块的

划分，需要根据项目的功能划分一致，比如商场、酒店、会所等如果

属于有专业公司运营管理的，则需要物业公司与各专业公司商谈，确

定服务内容、服务标准、服务费用单价，以及管理区域划分、相关单

独使用的设备设施的运行管理等。这样物业公司的模块设置就比较简

单，可以按照常规设置，设立行政部作为二线管理部门，客户服务部、

工程设备部、秩序维护部、环境维护部四个一线服务部门，其中：

行政部负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理；

客户服务部负责房务、事务、档案资料、客户信息、费用收缴；

工程设备部负责大厦设备设施的运行、巡查、维护维修保养、日

常维修服务等；

秩序维护部负责大厦管理范围内的日常秩序维护，包括交通秩

序、治安秩序、在驻单位的正常经营秩序，以及大厦的消防管理、突

发事件处置、自然灾害救助预防等安防、消防工作；

环境卫生部负责大厦管理范围内的日常卫生保洁、垃圾清运、绿

化养护管理、消毒杀菌及灭“四害”等工作。

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2、根据需求定位

如果商场、酒店、会所等相对独立的使用功能独立管理经营，但

需要物业公司提供全套物业服务，甚至包括运营管理，则物业公司还

需要设置商管部、酒店管理部（兼管会所），分别对所服务对象提供

具有专业要求的物业服务。但必须要分别独立进行管理，切不可混杂，

否则发生责任容易纠缠不清，给后续管理工作造成难度。

3、根据标准定位

综合体各功能区域由于使用功能的不同，势必对各项物业服务的

要求也有差别，比如时间段：商场一般每天运营12小时左右（9：

00-21:00），物业服务侧重的要点为能源供应、安全保障及秩序维护；

酒店需要每天24小时提供高质量的无间接服务，物业服务侧重点为

能源供应、设施设备保障、安全保障及环境保障等；会所运营时间为

每天上午10:00-凌晨3:00，物业服务侧重点为能源供应、安全保障

及环境保障等；写字楼每天运营10小时左右（8:00-18:00），物业服

务侧重点为客务服务、房务服务、能源供应、设施设备保障、安全保

障及环境保障等；公寓、住宅相对来说时间比较分散，大约在每天的

早、中、晚三个时段，物业服务侧重点为房务服务、能源供应、设施

设备保障、安全保障及环境保障等。

对于各功能所需要的物业服务标准，物业公司可根据政府相关部

门所制定的星级标准，与各使用功能确定服务费用标准，对相应各岗

位适当增减人员、频次及机具等。

二、物业管理的人员要求：

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1、项目总

现代社会，摩天大楼是一个城市的图腾，是当今建筑技术高度发

达的标志，是城市实力的象征。

商务是现代城市运转的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物

流方向。一个地区空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一

区域的城市地位和功能。超高层城市综合体因其自身体量庞大，地处

区域中央地段，将不同时间段的建筑使用功能组合在一起，每种功能

有其特定的运行时间范围，保持２４小时的繁荣，提高了其使用效益。

城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，

也更能相互补充。

由于超高层城市综合体是现代建筑高科技、高智能的集合，其先

进的配套设施能够充分科学技术的进步，代表着一个区域的经济水

平，超高层综合体因强大的综合功能和创造财富的神奇魅力为城市所

青睐，而在后期的使用管理，显得尤为重要。

多年的从业经验使我们得知，一个商业物业项目在后期使用当中

能否达到理想状态，在相似类型建筑的商业竞争运营过程中树立自己

的形象，能够让项目内部使用者感到舒适顺畅满意，能够让来访者感

到服务品质与内部软环境与建筑硬件的完美融合，并且能够让项目持

久、平稳、安全、高效的持续