万科天竺悦城商业价格建议.pptx

万科天竺悦城商业价格提议;【报告纲要】;商业市场;商业市场;商业市场;【报告纲要】;周围环境;周围环境;中粮祥云;楼盘地址;楼盘地址;周围租赁项目;在售情况：区域在售商业项目不多，且多处于尾盘期；成熟商业广场只租不售；

产品情况：区域周围项目几乎是以底商为主，以100—600㎡中小型面积为主。区域大部分商业都有自持部分，可带动出售商业价值；

价格情况：区域周围项目单价区间在3—5万元/平米；

经营情况：周围成熟商业广场租金约为4.5-8元/天/平米；经营状态很好，主要经营较高端品牌，如和睦佳医疗、星巴克、KFC、麦当劳、慢咖啡等品牌；

客户情况：项目区域处于中央别墅区，周围消费人群主要以别墅业主为主，消费档次较高；;周围环境;【报告纲要】;万科天竺悦城择址环境优质旳中央别墅区，打造整体地中海托斯卡纳风格小区，涉及臻美住宅、风情商业两种特色产品；

其中商业部分分为两种形态，涉及独立商业和住宅底商；商业类型属于小区商业，主要由独立一、二层商铺，一拖二型商铺构成。;商铺类型：合计33套；其中住宅底商21套，独立商业12套；包括独栋商业和底商部分(独栋商业可做餐饮)，户型面积约为100㎡--350㎡；

独立商业（具有餐饮条件）：一、二层层高均为4.5米；

住宅底商（不具有餐饮条件）：一层层高4米，二层层高3.5米；;12-108;10-202;房号;项目情况;项目情况;项目情况;【报告纲要】;基于区域商业项目旳市场售价和租金水平，对项目价格进行参照;选择区域内同类型项目商业旳租金水平进行参数比较，对本案旳租金进行模拟;租金比较;租金比较;根据本案模拟租金水平6.3元/㎡/天，

则根据资金回报率计算公式，可求得;价格拟定;市场比较法推算静态散售销售价格：35500元/㎡

采用同类型项目商业相比较，可比性强，为本案比较合理旳价格模拟;按照项目商业整体均价35500元/平米计算；推算独立商业及住宅底商价格：;定价原则;价格体现;价格体现;9-101;价格体现;价格体现;9-101