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租赁型保障房退出机制研究

本文系教育部地方高校国家级大学生创新创业训练计划课题项

目（编号201211287002）课题论文，指导教师马志娟副教授、陈希

晖副教授。

【摘要】近几年，我国保障房建设力度不断加大，租赁型保障

住房也顺势迅速发展。本文以江苏省为例，在梳理现有的租金调节

退出机制、违规强制退出机制、严厉惩罚退出机制的基础上，探讨

目前租赁型保障房退出机制中的不足，并通过研究香港、韩国等制

度较完善地区的发展经验，提出适宜江苏省租赁型保障房的退出机

制措施。

【关键词】租赁型保障房；退出机制；奖惩并用

一、研究背景

江苏省2013年新开工保障房任务是23万套，基本建成18万套，

发放廉租房租赁补贴4万户。到2015年，全省住房保障覆盖面将

扩大到20%的城镇家庭，届时将全面解决城镇中等偏下收入家庭的

住房困难问题，基本解决城镇新就业和外来务工人员的租房困难问

题。其中，公共租赁住房和廉租住房并轨为租赁型住房，在保障房

体系中比例逐年加大。公租房和廉租房并轨政策即将两者统一作为

租赁型住房，在政策允许下，廉租房和公租房可以使用统一房源。

廉租房住房居民因收入水平提高不符合廉租住房要求时，仍可继续

在保障房内居住，通过提高租金等方式转变为公共租赁房住户。另

外江苏省公租房施行“租补分离”政策，即要求被保障房住户先按

市场水平交纳全额租金，政府部门依据住户的实际收入状况，再发

放不同层级的补贴。一旦发现被保障对象不符合申报要求，将立刻

停止对其补贴发放。由于采取收支两条线，后于租金交纳发放补贴，

有助于加强对住户监管。

目前我国对保障房的分配和控制主要集中于申请阶段。通过对申

请者申请条件的严格筛选和审核，进行租赁型保障房的审批，从而

达到公平、合理、高效的目标。

图1：江苏省廉租房申请流程

租赁型保障房具有很高的保障性质，政府也投入了大量的资金，

由于很多租赁型保障房住户都是只进不出，缺乏流通性，使得政府

巨大的投资难以有效收回。另一方面，由于缺乏对居民收入的追踪

和审核，很多不再符合条件的居民依旧享有补贴，不利于社会资源

的最优分配和保障更多低收入人群的利益。

我国以公共租赁住房和廉租房为代表的租赁型保障房退出机制

研究较少且面临财产监察实施困难、清退措施效果差、激励措施缺

乏。因此如何建立起合理、高效的租赁型住房“退出”机制，是保

障房迅速发展过程中亟须解决的问题。

二、文献综述

我国租赁型住房退出机制的研究，主要集中在退出政策的研究

上。陈险峰、刘友平[1]认为，现有的世界各国（地区）公共租赁

住房退出机制分为三种：租金调节退出机制、违规强制退出机制、

严厉惩罚退出机制。从全国和江苏省公共租赁住房退出情形来看，

租金调节机制因其退出方式较为平滑，实施容易，是应用最为广泛

的主要退出情形。如贾春梅[2]（2013）对腾退方式作出有益补充，

认为实物配租下，退出机制通过保障房体系内部转换、保障和市场

两个转换来实现。盛婷婷，张海波[3]（2012）对廉租房退出机制

进行研究，认为一方面要从完善廉租房管理制度入手，建立动态监

管的廉租房退出机制，另一方面要完善政府住房保障体系，加强廉

租房退出后与其他层次保障住房的衔接。国内大部分学者认为退出

机制应当做到奖惩并重，法规严格[4]，魏丽艳[5]（2012）认为保

障房退出机制的高效，根本上有赖于收入统计制度和个人信用制度

的建设。在激励方面退出通过税收优惠政策鼓励承租人主动退出和

在合同期内提前退租的发放租金补贴[1]等激励政策。

三、实证研究

租金调节退出机制、违规强制退出机制、严厉惩罚退出机制三种

退出机制各有优劣及适用的经济环境。我国保障房目前面临资金紧

缺，资金有效利用等问题，大部分城市供应与需求并不平衡，仍有

大量住房缺口。为促进公共租赁住房有效流转，提高公共资源使用

效率，应当加强对欺诈等非诚信行为的处罚力度，奖励主动退出行

为。

租金调节机制在国外以美国、德国为代表，这种机制在我国已得

到了推广和应用，但腾退和流转功能较差。强制退出和严苛惩罚机

制，在我国应用较少，既有安土重迁的国民心理和历史渊源，也因

为现阶段动态监管和管理细则的缺乏，对法律的制定和实施也造成

了一定的困难。香港和新加坡是严苛惩罚机制的代表，韩国和英国

保障房体系是严格退出机制的代表，这些国家在保障公共资源流转

方面取得了较好的效果，对我国公共租赁住房的奖惩并举制度的完

善，有一定借鉴