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物业管理的风险及其防范

物业管理是一个风险很高的行业，如车辆被盗、业主财产受损、业主人身

受到伤害等，即使物管工作做得再好，也是防不胜防，不能完全绝对地避免物业风

险。那么常见的物业管理的风险有哪些呢?怎么防范呢?一起来看看!

物业管理的风险

1、项目接管的不确定性带来的风险

有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的

人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅

蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。

2、专业服务咨询的风险

早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备

足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以

发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议

也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好沟通和配

合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都在可能导致

物业建成后管理中的一定风险。

3、合同中的风险

1.合同期限

根据《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。

附生条件的合同，自条件成就时失效”。前期物理学业服务合同是附解除条件的合

同，《物业管理条例》26条规定，“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订

的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期

限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企

业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因素，

规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用人与物

业服务企业的矛盾和冲突。

2.合同订立中的风险

在前期物定服务合同的订立中，物业建设单位居于主导方面。而且物业相

关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要

物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务

合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，

一些物业服务企业为了取得项目管理权，在合同签订时压低管理费，影响到接管项

目后正常经营的维持;或对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至作出一些

难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)都有

可能被业主作为向物业服务企业索赔的理由。

3.合同执行的风险

前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主

与物业服务企业签订。虽然这种合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入住和

合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服

务合同的订阅方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。

4、物业违规装饰装修带来的风险

业主、物业使用人违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐

患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承

担一定的物业装饰装修管理责任。

5、物业不当使用带来的风险

在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不

当使用(如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、捐毁共用设备设施和场

地等)。难以确定责任人;或业主、物业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而

发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法

律责任风险。

6、法律概念不清导致的风险

在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主、物业使用人往往对物业

管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防

范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主、物业使用人纠纷增加，物

来服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责

任。

7、管理费收缴风险

业主、物使用人由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动

中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日

常管理服务的风险之一。

8、公用事业费用代收