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物业管理标准化手册
第一编物业业务管理作业指引
第1部分物业新项目接管入住作业指引
一、新项目前期介入
第一章物业新项目管理服务机构筹建
第二章物业费测算
第三章新项目前期介入作业指引
二、新项目承接查验
第一章承接查验的准备及设施.
第二章承接查验重点及原则.
第三章验收标准.
第四章注意事项.
第五章区域公司应移交的资料.
三、新项目入住管理
第一章入住管理的准备工作.
第二章入住手续的办理
物业新项目接管入住作业指引
一、新项目前期介入
第一章物业新项目管理服务机构筹建
一、机构设置
（一）物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员
编制，筹建项目管理部。
（二）机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、
数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情
况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。
架构设置图
设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：
二、管理层级
项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。
三、岗位编制
（一）编制原则：
1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、
前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。
2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置个岗位人
员。
3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。
（二）定编程序
1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、
物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标
准。
2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等
多方面因素，约在30％~80％之间。
注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，
（三）岗位编制要求：按需编制。
1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模
式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：
岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法
门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出按岗定编，
全天轮岗
控制中心岗控制中心控制中心监控按岗定编，全天
固定岗（含消防）轮岗
形象岗大门或大堂展示形象、接待按岗定编，部分
引导日间岗
巡逻岗巡逻岗楼内外治安工作量按楼栋设
置
车场岗车场门岗车辆出入口控制车辆进出按岗定编，
全天轮岗
机动
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