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量价角度下,地产拖累有望收窄
核心摘要
1)“价格”层面,中国房价跌幅已经接近海外地产危机后的平均水平,租售比回到合理区间,后续有望逐步企稳。
2)“量”的层面,当前地产销售面积距离刚性需求的中枢已经不远,未来地产对经济的拖累有望逐渐减弱。
3)我们认为对中报盈利不必过分悲观,投资者或重拾基本面的信心。风格上,红利的性价比需要重新讨论,三季度或有一波风格再均衡。
(一)量价角度下,地产拖累有望收窄
1)“价”的层面,中国房价跌幅已经接近海外地产危机后的平均水平,租售比回到合理区间。参照美国和日本的经验,地产投资对GDP的贡献中枢在4%-6%区间,中国目前正在回落到这个中枢区间。价的角度来看,大型地产泡沫破灭后,地产成交价格往往会经历4年的下行时间和20%左右的幅度,当前我国三、四线城市房价已经回落至海外地产泡沫后的平均线以下,距离下降20%的平均回落幅度仅有3%左右的差距。
2)“量”的层面,我国新开工面积在4年时间回落了60%,时间和幅度均远超海外均值。参考海外经验,大型地产泡沫破灭后,新开工房屋套数往往会经历约8年的下行时间和40%的幅度。
3)中性假设下,我们测算新房需求下限或约为6.9亿平方米,当前地产销售面积距离刚性需求的中枢已经不远。在“存量房时代”的假设下,新房需求主要来自旧房的更新需求和缓慢的城镇化进程。此种情景下,对新房的需求将会是一个比较刚性的水平。因此,在中国房屋更新换代周期为30年、城镇化率每年提高0.75%的中性假设下,我们测算新房需求下限或约为6.9亿平方米。
(二)国联策略观点
中报盈利不必过分悲观,投资者或重拾基本面的信心。宏大叙事以外,经济本身的周期仍在。我们测算的产出缺口自去年下半年进入上行趋势,年中或将翻正。历史来看,产出缺口的修复,通胀和企业盈利将跟随改善。
红利的性价比需要重新讨论,三季度或有一波风格再均衡。经过上半年的此消彼长后,红利行业和非红利行业的估值裂口显著拉大。煤炭板块的PB估值处于19年以来的79%分位,制造、消费等行业的估值大多处于10%以下分位,电子的估值位于20%分位数左右。我们建议红利内部需要精选个股和行业,当前性价比较高的核心资产有望补涨。
风险提示:1)全球地缘政治出现重大变化,导致全球市场风险偏好急剧变化。2)美联储加息超预期变化。3)市场流动性超预期变化。4)国内经济复苏不及预期。
相对市场表现
10%
0%
-10%
-20%
上证指数沪深300
2023/72023/112024/32024/7
作者
分析师:包承超
执业证书编号:S0590523100005
邮箱:baochch@
分析师:邓宇林
执业证书编号:S0590523100008
邮箱:yldeng@
分析师:周长民
执业证书编号:S0590524030003
邮箱:zhouchm@
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正文目录
1.量价角度下,地产拖累有望收窄 4
1.1我国地产量价层面的跌幅均已接近海外地产危机后的平均水平 4
1.2我国地产销售面积距离刚性需求的中枢已经不远 6
2.市场:市场逐步企稳,风格偏向价值 9
2.1宽基及行业表现 9
2.2风格表现 12
3.情绪:宽基情绪热度下行,TMT、周期、制造、必选消费、可选消费、金融地产
下行 14
3.1GLDI情绪指数 14
3.2流动性观察 19
4.风险提示 21
图表目录
图表1:房地产在一国经济中应该扮演什么角色?——参照美国和日本的经验,地
产投资对GDP的贡献中枢在4%-6%区间,中国目前正在回落到这个中枢区间 4
图表2:价的角度来看,大型地产泡沫破灭后,地产成交价格往往会经历4年的下
行时间和20%左右的幅度 5
图表3:当前三、四线城市已
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