论我国房地产企业市场定位策略研究.pdfVIP

一、绪论

(一）我国房地产业的发展历程

在建国之前，我国的房地产市场，特别是其中的二手房市场，已经有了蓬勃的发展。在建

国之后,按照当时的政治经济形势，国家采取了计划经济体制，从1949年到1978年改革开

放以前，房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的，不存在房地产商品的市场交易

行为。这一段时期中，我国的房地产业处于一个沉寂状态。

1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部

分，房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今，尽管发展过程中有过起落，但从

总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程，这个过程可以分为三个阶段：

1。房地产市场复苏（1980-—1991）

中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改

革开始的。1980年4月份，邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了

我国住房新体制的基本蓝图，拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐

步复苏。为了推动房地产市场的健康发展，我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工

作。这一系列举措，加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到

了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。

2.房地产市场波动调整（1992--1995）

1992年到1994年，我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下，

加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展.由于政府对国民经济发展估计不足、

调控不力，导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国

范围内的泡沫现象。1994年，政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产

业,遭受冲击最为严重.经过1995年的宏观调控深入进行，国民经济稳步着陆，房地产业也开

始止跌回升。此后，国家开始严格控制高档房地产项目的开发，将房地产业的发展方向引向住

宅开发.此后，我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。

3。快速发展）

1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,

该文件提出：取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构，重点发展经

济适用房，并对其给予一定的政策扶持；发展住房金融；加强住房物业管理。这一文件，明确

了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则，为我国房地产业的发展提供了明确的方向

和道路。

住房制度改革的不断深入，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间，并使住宅消费成

为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。

（二）当前我国房地产业发展现状

1。市场逐渐走向成熟

伴随着国家经济结构调整的步伐，提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构

调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策，为房地产市场的发展提

供良好的环境。另外，各种相关产业的逐渐发展成熟，以及从业人员资质考核审查体系的逐步

建立，都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础，房地产市场也在这种环境下逐步

走向成熟。

同时，随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开，房地产

业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场；同时大

房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认，发展得越来越强大,这在另一方面也保证了

市场上产品的质量和责任担保。

2.个人消费成为主流

房地产市场的放开，住房实物分配制度的取消，实行住房分配货币化的逐步推行，大大刺

激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升：1986年个人购房比例为

17%;1997年，这一比例提高到64%；到2011年，全国诸多省份个人购房比例都已经超过九

成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。

3。二手房市场趋于火爆

随着城市化进程的加快，以及大规模旧城改造工程的展开，将大量的原来有住房的城镇居

民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴，他们加入市场，不仅仅刺激了新的生活社区的

开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加，也刺激了二手房市场

的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。

4.形成了以开发商为主体的