广州热销大型商场全程立体策划流程模板.docVIP

最具借鉴热销商场

全程立体策划步骤

广州某热销大型商场策划步骤

操作步骤1：商场物业市场调研分析

操作步骤2：项目条件分析

操作步骤3：项目定位策略

操作步骤4：商场建筑计划及设计

操作步骤5：营销推广投资回报分析

操作步骤6：广告推广策略

操作步骤7：相关旺场经营提议

操作步聚1：商场物业市场调研分析

商品房大量空置，有一条很关键原因是发展商决议层缺乏必需市场调查，没有掌握到足够商场信息造成决议失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。

如在武汉市江岸区某大厦，从它规模、设计、装修、设备，到付款方法，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率全部很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，关键是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周围多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金廉价1半多。在这么环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合，是不经深入市场调查作出不正确决议。

商场物业成功开发前提是做好市场调查，不然，就不能在残酷市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发企业并没有一套完善可操作相关项目开发前期市场调查方案，通常接到一个项目，总是凭国土、计划、税务要求和多个楼盘数据就由业务人员凭经验写出项目标可行性分析汇报。科学性、正确性不高。

1、商业物业调研需要了解内容：

1.1.1对经济和发展形势分析

房地产业发展和一个国家和地域政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等原因息息相关。这些原因将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制订正确开发项目策略，不能不综合考虑这些原因。部分外商之所以纷纷投资发展中国房地产业，很关键原因是她们看到了改革开放后中国经济不停向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善改善住房条件需求和能力，事实也正是如此。

1.1.2对房地产市场发展态势分析

对当地域、本省、周围城市（外销楼还须了解港澳地域房地产市场动态）以至全国房地产开发建设总体情况进行了解。这么才能克服投资盲目性，有利于市场定位正确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。因为未对市场当初和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和估计，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收现实。这方面需要了解内容包含近几年各类房地产开发项目完成投资额、完工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场改变情况，以至以后几年对各类物业潜在需求和有效需求分析。当然，也包含银行开展住房抵押贷款情况力度和发展趋势等。

1.1.3对房地产政策法规和政府计划方法

近期，相关房地产投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更关键一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业领导和专业人员必需熟悉相关政策法规，遵章遵法。不然，稍有差错便会直接影响到开发项目标正常顺利进行，造成无须要浪费。这方面关键了解是：土地使用、计划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面法规和政府领导人关键讲话，新政策方法、工作布署等。近期出台相关住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等要求、政府对销售“放心房”要求等等，更须熟悉和严格实施。掌握上述各相关政策法规及政府调整政策信息，就能立即调整房地产开发和销售策略，有利于项目标成功。

1.1.4对项目周围居民调查

不管哪一类物业，要做到市场定位正确，全部必需深入了解居民，尤其是项目周围居民住房现实状况、人员组成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房期望，可接收价格，对付款方法、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性依据这些资料来确定未来所开发项目标市场定位。比如，有项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，假如把市场定位为大套型中高级住宅，将有可能造成挫败，因中高收入人群通常不愿到这类地段购房居住。

1.1.5对周围同类楼盘调查了解

对周围同类楼盘调查了解，有利于在制订项目营销策略时做到扬长避短，在以后市场竞争中处于较为有利位置，制订正确竞争对策。这方面了解内容关键有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包含宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方法、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，方便正确定出自己开发营销策略。

市场调查获取信息方法、方法很多，为了取得正确而周详第一手资料，发展商既要关键使用本单位专业人员