项目单价制订计算方式.pdfVIP

项目单价制订计算方式

1、先预定单元的幢系数、景观系数、层系数、朝向系数等

2、幢系数、景观系数、层系数、朝向系数等系数相乘＝单元基本系数

3、单元基本系数×单元面积＝单元总系数

4、单元总系数累加得一个项目总系数

5、总面积×销售均价＝总售价

6、总售价÷项目总系数＝基价

7、基价×单元基本系数＝单元单价

8、单元单价×单元面积＝单元总价

9、单元总价相加＝总售价

一级指标二级指标

楼层

户型整体朝向

卧室数量

卧室朝向

户梯比

南北通风

厨房

卫生间

景观内部景观

外部景观

负面因素靠近马路

靠近大门

面积大小

特殊因素

补充

一.交通动线

1.区内道路设计(车行车行人行)

2.停车位距离

3.距离外部交通枢纽距离

二.社区环境

1.水系分布

2.绿植分布

3.共建配套分布(泵房,变压站等)

三.市场接受度

1.需求量

2.市场放量

四.细节部分

1.电梯位置

2.立面的凹凸

3.局部对视

1、均价的确定住宅项目均价确定的主要方法

1）类比价值算术平均法

2）有效需求成本加价法

#61618;分析有效市场价格范围；确保合理利润率，追加有效需求成本价格。

3）运用以上两种方法综合分析确定均价。

2、项目中具体单位的定价模拟

#61548;商品住宅定价法：差异性价格系数定价法

1）根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa为基础均价。

2）然后根据景观朝向系数（Ｄ系数）确定不同景观朝向单位的均价Ｐd,即Ｐd=Pb×(1±D)。

3）当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价Ps，即

Ps=Ｐd×(1±S)。

4）在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即

Pn=Ｐs×(1±F)

=Ｐa×(1±B)×(1±D)×(1±S)×(1±F)。

5）考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机

系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U。

其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。

各种差异性价格系数的确定：

1）确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价。

2）确定B系数。其中东、南朝向单位采和1+B；西、北朝向单位采用1—B。

3）D系数根据不同单位景观视野实现程度确定。

4）S系数通常为5%－15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值。

5）确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1—F。

6）U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等

#61548;具体单位定价模拟。

以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考