私募房地产投资基金专题概要.pdfVIP

私募房地产投资基金专题研究

一、定义

私募房地产投资基金是指通过非公开方式,面向少数个人或机构投资者募集资

金而设立,以房地产为投资对象的投资基金。

二、基本类型

私募房地产投资基金主要有三种基本类型:

1、投资公司型——以公司法为基础,通过设立投资公司或资产管理公司,投资人

即为公司的股东,经股东会和董事会的授权委托,由经理人团队或管理公司进行管

理。

2、信托基金型——遵循信托的基本原则,受托人通过设立信托的方式,发行信托

基金收益凭证,集合运用信托计划资金,投资于各种房地产资产;受托人依照契约运用

信托财产进行投资,托管人依照契约负责保管信托财产,投资者(一般情况下即委托人

依照契约根据其购买的份额分享投资收益。

例如:嘉茂房地产投资信托基金

3、股权合伙型——又称有限合伙型,是指由普通合伙人(LP发起,通过吸引一个

或多个有限合伙人(即基金投资者,一般为机构投资者或富豪,并聘请专业团队进行管

理。

例如:有限合伙型的一般组织形式:

⏹组织形式:国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理

人充当,而投资人成为有

限合伙人。有限合伙人出资,委托基金管理人负责投资业务,而自己不参与投资

决策。

⏹普通合伙人:普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责,并在规

定的时间定期向有限合

伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会

进行新一期基金的募集。

⏹有限合伙人:有限合伙人向基金提供资金,基金的规模设有门槛,且每只基金的

有限合伙人数量有限。

社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。

⏹普通合伙人份额:普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金,份额通常占

基金总额的3-10%之

间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。

⏹有限周期:私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金

管理人平衡投资、管理

和退出等各环节的节奏,让投资人对投资回报有所预期。

⏹杠杆化:杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍,它使基金增强了购买力,从而

扩大了未来的回报潜

力。但当市场低迷,房地产项目表现不佳时,杠杆同样会给基金带来偿还风险。

⏹管理费:有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1-2%的管理费。管

理费将被用于基金的日

常开销和行政费用。

⏹分成机制:激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管

理人可以从投资回报中获

得20%左右的分成。其中回报可以是最终利润,也可以是超出投资人要求的回

报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。

三类私募房地产投资基金主要比较如下:

三、投资方向

私募房地产投资基金主要有四类投资方向,不同的投资方向对投资风险控制和

投资回报高低有不同的要求,具体如下:

私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型,其回报要求达到

目标IRR16%以上。

四、国内案例

1.国外金融机构发起的私募投资基金

MSREF(摩根士丹利房地产基金

投资形式:与地产商合作开发、收购物业、收购以房地产业为主的不良资产包

投资规模:已超过10个项目,总额超过100亿元人民币

ING(荷兰国际集团

投资形式:房地产开发、合作开发、投资管理与融资,与首创集团合作发起了

“ING北京基金”和“中国房地产开发基金”,首期融资分别为5.4亿港币和2亿美元

投资规模:约10个项目,含基金在内总额约50亿元人民币

GIC(新加坡政府投资公司

投资形式:与地产商的合作均从共同开发物业开始,再而共同成立合资开发公司,

以及独资开发、入股上市公司或贷款融资;与首创合资成立“新创地产投资公司”

投资规模:已超过10个项目,总额超过50亿元人民币

2、国内金融机构发起的私募投资基金

高和投资公司

属于投资公司型的私募房地产投资基金,于2009年10月在北京正式成立,是中

国首支人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市核心区域商业类物业(包

括写字楼和商业。

高和投资公司的投资者主要是山西煤老板,成立以来已经完成了凯德华玺项目

整体商业、琨莎中心写字楼二期、金澳国际写字