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XXX金海联商业广场房地产项目研究报告
第一章?项?目?概?况
第一节:项目基本情况
一?项目名称:XXX金海联商业广场(暂定)
二?项目地址:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
三?项目内容:拟建一个集商务(CLD)购物(shopping?mall)娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场,打造XXX西部的商业旗舰。
四?项目目标:
1?使之成为XXX西部的标志性物业。
2?实现本项目物业潜在价值最大化。
3?创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统一。
第二节:项目区位分析
??一区位
(一)项目地块位置状况
????XXX金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处,项目总占地3441亩,其中主题绿化广场占地8亩,项目房地产占地2641亩。
(二)项目地块区位因素分析
1一般因素
(1)地理位置
【略】
(2)自然环境
????A地势地貌
【略】
????B气候水文
【略】
(3)城市性质
【略】
(4)行政区划
【略】
????(5)社会经济状况
【略】
????2区域因素
????(1)位置
????????项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处,该区域系XXX中心地带,距市内最繁华地市中心市场约950米,距中心汽车站约1000米,距客运火车站约50米,是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。
????(2)交通
公路:区域对外交通便利,区域内有市主干道XX路XX路XX路XX路相连。
????铁路:XXXX铁路交汇于XXX市,区域距XXX市火车站约50米。
????(3)基础设施情况
????A供水
????市政供水管网覆盖该区域,区域内供水由市政管网供应。
????B排水
????区域内铺设市政排水管网,为暗沟排放,雨污合流。
????C供电
????区域内电源来自市政供电网,供电保证率高。
????D通讯
????区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通。
????(4)环境条件
????区域环境质量较好,环境污染较小。
(5)产业集聚度
区域内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地,产业集聚度较高,商业繁华。
????3个别因素
随着城市的发展,目前的XXX路口三角地块,由于历史原因已经不能适应经济发展的需要,配套设施落后消防隐患严重环境恶劣等因素已严重影响城市形象,阻碍了XXX的城市发展,因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程,并欲通过对其的改造开发,提高城市品位,将该区域建设成一个以商务(CLD)购物(SHOPPING?MAIL)娱乐为主的一流商业广场,并将成为XXX的标志性建筑,打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。
该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体,通过市场化运作,将会成为经营城市提升城市品位的一个范例。
??二经济指标
???规划经济技术指标:
总用地面积:?????????3441(亩)
主题绿化广场占地:???8(亩)
项目房地产占地:?????2641(亩)
项目房地产建筑面积:?66000(平方米)『共十八层』
?????其中?地下一层:?8000?(平方米)『地下商场』
??????????地下二层:?8000?(平方米)『地下停车场』??
??????????????裙楼:??32000(平方米)?『四层,shopping?mall』
??????????????主楼:?18000(平方米)『十二层,CLD』
绿化率:?????????????46%
容积率:?????????????204
第二节:宏观经济分析
(1)?2002年是中国宏观经济迅速发展的一年,国民经济持续快速增长,GDP有望保持在78%左右。价格水平降幅趋缓,消费需求稳定,投资快速增长,整个宏观经济环境呈现良性循环。
(2)?2002年是中国入世后的第一年,政府在各领域里的改革进一步深化,市场经济进一步得到了规范,从而使投资环境得到更好的优化。
(3)?十六大的胜利召开,“全面奔小康”纲要的提出,促使在今后几年你,政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并将继续扩大内需刺激消费,来拉动经济的发展。
(4)?北京申奥成功,上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广,已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈,进入一个着力提升城市品位,科学的经营城市建设城市的新阶段。
(5)?国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用,虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖,央行也提出“警惕房地产泡沫”,但随着中国金融业的成熟,金融界会更加谨慎的介入房地产业,这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。
综上所述,房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业,这对开发商来说是一个绝好机遇,但同时也为开发商提出了不少难题,针对目前房地产局部
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