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报告单位： 上海XX企业策划有限公司
上海XX房地产投资咨询有限公司
报告日期： 年十二月
XX开启
地址：上海市xxx2200号2楼
XX区房地产市场分析
区域概况
XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站35公里。境域四至：东沿南路至淮海中路与黄浦区相接；沿南路肇周路制造局路高雄路及江边路抵黄浦江江边头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道瑞金南路肇嘉浜路陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积802平方公里，其中水域面积05平方公里，
区境内辖淮海中路瑞金二路打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。
截止2001年末，全区常住人口3463万人。
XX区住宅市场概况
2001年四季度2002年三季度XX区商品房供求关系
XX区
批准预售面积（万平方米）
占中心城区总量比重（%）
已登记预售面积（万平方米）
占中心城区总量比重（%）
供求比
2001年4季度
5856
9066
1517
3925
1：026
2002年1季度
2
6635
1372
3513
1：650
2002年2季度
1438
2312
1497
3640
1：104
2002年3季度
2232
5530
1348
3821
1：060
合计
9737
5734
5734
3721
1：059
由上可见：
中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在1315万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。
近四季度，区域累计供求比仅为1：059，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。
从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：026的低位回升至1：060，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。
XX区季度均价及指数变化情况
XX指数
109461
109974
1792
9452
122219
127231
138333
环比（+）
193
047
165
685
232
410
873
全市指数
105037
107256
108471
2731
4715
7850
122177
环比（+）
050
2
3
393
176
273
367
由上可见：
本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达255%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。
与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了873%的高位。
近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。
XX区主力单价范围及峰值变化情况
季度
200
20012
20013
20014
20021
20022
20023
单价主力范围（元/平方米）400055004500650050006500单价峰值（元/平方米）
4500
5000
5000
5000
5500
5500
7000
由上可见：
近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。
今年一二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。
在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。
峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额
XX主力面积范围及峰值变化情况
季度
200
20012
20013
20014
20021
20022
20023
面积主力范围（平方米/套）
1000/130
100/120130
100120/140
100150
100/120/140150
100140
70/1000
面积峰值
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