城建发展从“京圈”迈向“沪上”，土拍新思路开启发展新篇章.docx

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TOC\o1-2\h\z\u政策宽松下高能级城市回暖更佳，城建发展有望充分受益 1

地产政策基调出现重大转变，“517”新政后核心城市调控政策实现优化 1

新政后市场转好，高能级城市修复更佳 2

城建发展深耕核心城市，有望充分受益于本轮高能级城市复苏 2

销售逆势增长叠加优质待结转资源，未来业绩释放将获有力支撑 4

销售近年来持续增长，稳居至北京区域第二 4

优质待结转资源将有效支撑公司业绩释放 5

土地投资从“京圈”迈向“沪上”，有望开启公司发展新篇章 7

盈利预测与投资建议：维持买入评级 9

风险分析 10

报表预测 11

图目录

图1:2021年3月以来的房地产销售下行趋势在政策调控中逐步平稳扭转 1

图2:新政后新房成交增幅一、二线强于三线 2

图3:新政后二手房成交增幅一、二线强于三线 2

图4:公司储备项目核心城市布局重仓北京 3

图5:公司储备项目业态模式布局集中棚改 3

图6:2018年以来销售金额持续稳步增长 4

图7:2023年实现销售面积73.5万平，同比增长41.6% 4

图8:2022年以来公司拿地强度有所下降 7

图9:2023年以来拿地金额及建面均有所回落 7

图10:公司常年在北京的拿地金额保持在80%以上 7

图11:近年公司在北京的拿地规划建面保持在35%左右 7

图12:2021年以来京城佳业营业收入稳步增长 9

图13:2021年以来京城佳业在管面积及项目稳步增长 9

表目录

表1:央行“5·17”新政后，各省市密集降首付、调整利率下限 2

表2:北京市房企权益销售金额TOP10榜单，城建发展销售高居至北京区域第二 4

表3:“天坛府”项目长期居于北京市单项目销售榜单高位 5

表4:公司当前在手的棚改项目共8个，临河村棚改项目等待政府审计完毕即有望开启结转 6

表5:公司当前在手的一级开发项目共3个，总规划计容面积100.3万平，总投资额87.3亿元 6

表6:公司独立参拍了浦东新区、杨浦区地块，与金茂、首开联合参拍闵行区地块 8

表7:可比公司估值表 9

表8:北京市场增速对公司销售影响敏感性分析 10

政策宽松下高能级城市回暖更佳，城建发展有望充分受益

地产政策基调出现重大转变，“517”新政后核心城市调控政策实现优化

房地产供求关系发生重大变化，新房库存及去化压力较大。2021年下半年以来地产销售增速转负，2023年

商品房销售面积为11.2亿平，较2021年的高点降低了37.4%。2024年以来房地产销售延续下行趋势，1-5月统计局口径来看，全国商品房销售面积同比下降20.3%；房企口径来看，前5月百强房企销售金额同比下滑46.0%。

此外，新房销售端的压力也传导至库存，截至2024年5月末，商品房待售面积7.4亿方，处于历史高位。

房地产业发展关系人民群众切身利益，稳市场政策有望持续推出。面对当前房地产供求关系出现的重大变化，2024年4月30日的政治局会议首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为政策优化指明

路径。5月17日何立峰副总理再次指出房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，强调要深刻认识房地产工作的人民性、政治性。6月7日，李强总理主持召开国务院常务会议，指出房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

图1:2021年3月以来的房地产销售下行趋势在政策调控中逐步平稳扭转

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2021年3月：政府工作报告强调“房住不炒”

2022年3月：两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环

全国商品房销售面积同比增速（%）

2023年7月：724政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱

2024年6月：国务院常务会议指出要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

2024年4月：430政治局会议首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

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2021年12月：中央经济工作会议表示坚持房住不炒，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策