深圳市房地产市场分析.pdf

2009年深圳市房地产市场分析

一商品房市场量升价涨，二手房交易井喷

（一）房地产开发投资额小幅下降，占固定资产投资比重再创新低

深圳市房地产开发投资额在2000～2004年间逐年增长，此后趋于平稳，呈窄幅波动趋势

（见图1）。自2003年房地产开发投资额突破400亿元后，已连续6年维持在410亿～470

亿元之间。2009年1～11月，深圳房地产开发投资额为381.41亿元，同比小幅下降2.2%。

在国内一线城市中，2009年1～11月北京、上海、广州、深圳房地产开发投资同比增幅分

别为-4.3%、4.7%、2.7%、-2.2%。在珠三角中，相比广州的平稳增幅，深圳因2008年土地

市场交易大幅萎缩，同比增幅仍持续小幅下降。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看（见图1），延续了2002年以来下降趋

势，自2002年的44.7%下降为2009年的新低25.8%，同比2008年下降4.2%。这主要是基

础设施投资比重持续加大、房地产开发投资额小幅下降的综合结果。

图12000～2009年深圳市房地产开发投资情况

（二）新建商品住宅销量超年内批售量现高潮，宝安、龙岗、特区内三分市场

2009年，深圳市商品房批准预售572.29万平方米，同比减少26.43%；实际销售692.04万

平方米，同比增加58.18%。其中，住宅批准预售465.42万平方米，实际销售637.48万平

方米，住宅年面积吸纳率达到137%，去存量化致库存短缺显现。在2008年下半年开始的

[1]

国家相关政策刺激下，2009年市场需求迅速释放，开发商旋即调头但囿于开发周期，致预

售与实售此消彼长，供过于求转向供不应求。

1.商品住宅供应大幅减少，上年土地市场低迷的滞后影响凸显

2002年后，深圳市商品住宅批售面积基本呈减少趋势（见图2）。受国际金融风暴影响，

2008年房地产市场低迷，住宅用地出让面积同比减少40%，直接致2009年新建商品住宅批

售面积大幅减少。批售面积仅465万平方米，同比减少30.3%，其中，特区外降幅明显，减

少40.07%，特区内相对稳定，略减少4.01%。

图22000～2009年商品住宅批售面积走势

2.面积吸纳率总体较高，上下半年、不同物业类型、特区内外差别大

2009年全市各类型商品房总计批准预售572.29万平方米，实际销售692.04万平方米，总

体面积吸纳率为120.9%，相比2008年的56.2%大幅上升。上下半年、不同物业类型、特区

内外供求差别大（见图3）。

图32009年批售商品房面积吸纳率比较

从时间来看，商品住宅吸纳率上半年达194.6%，下半年降为94.6%，2008年积压的需求在

2009年上半年集中释放，下半年供给的增加和业已趋高的房价使供不应求状况有所缓解。

从不同物业类型看，预售商品住宅吸纳率为136.9%，同比上升75.2个百分点，与2008年

比较供求关系发生转换。商业、办公物业吸纳率分别为44.2%、64.2%，同比分别上升

20.9、24.9个百分点，供求皆呈复苏态势，但仍供过于求。

从特区内外看，吸纳率特区内、外分别为96.0%、141.1%，同比分别增加39.0%、86.6%。这

主要缘于经过2008年一年调整，关外存量较大、关内存量却十分有限，2009年关外去存量

化过程显著，吸纳率攀升；同时，2009年关内房价迅速达到高位，也使买家重回观望，吸

纳率止步。

3.全年成交火热先高后低，下半年房价高企抑制需求

2009年，深圳市新建商品住宅销售637.04万平方米，自2005年持续下降以来首次增长，

同比2008年增长55.63%。2008年底，政府相继出台了降低首付、房贷利率优惠等一系列利

好政策，同时，房价也处相对低位，促使了成交量强劲反弹。

图42005～2009年各季度新建商品住宅成交套数与成交均价

从近年深圳市新建商品住宅成交量与成交均价的关系看（见图4），成交量与均价存在明显

负相关性。2007年四季度前，成交均价持续上升，成交量则梯次减少；2007年四季度成交

均价高位拐点正好对应成交量的低位拐点；当房价步入调整周期时，成交量则随着调整的深

入而逐渐上升，至2009年