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房地产开发与经营案例分析
案例1、财务评价
某开发商以6000万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
该地块规划允许建筑面积为45000平方米。开发商通过市场研究了解到当
前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为800元/平方米,银行同意
的贷款利率为6%,融资费用为贷款利率的10%。
开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1500元/平方
米,专业人员费用为建造成本的12%,用电权费和电贴费等其它费用为600
万元,管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的
3.0%,市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20%,当
前房地产投资的收益率8%。项目开发周期为30个月,建设期为12月,可
出租面积系数为0.85。试对该项目进行初步评估(按季度计息)。
案例一(财务评价)
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方
米的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14
层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建造成本
为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,用电权和电贴费
等其它费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和
其它费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收
入的0.5%、3.0%和6.5%,预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000
元。项目开发周期为3年,建设周期为2年,地价于开始一次投入,建造
成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款
利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利率的10%。问项目总建筑面
积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?
案例二(财务评价):
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营,该项目所需的投资和经营期
间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资
收益率为18%,试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率,并判
断该投资项目的可行性.
财务评价单位:人民币万元
年末012345678910
购楼投资24450
净租金收入4500470050005100490051005300490048004300
净转售收入16000
案例三(财务评价):假定案例一中各项主要开发成本的投入比例分配如下
表所示,试用现金流法对该项目进行评估。
开发成本的投入比例
199519961997总计
一二三四一二三四一二三四
季季季季季季季季季季季季
度度度度度度度度度度度度
土地成本50%16%16%18%100%
建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%
案例四(可行性研究报告):
一、项目概况
项目名称、项目建设单位、项目建设地点、项目背景、编制可行性
研究的依据
二、建设场地与建设规模
建设场地、建设条件
建设规模:本项目为三栋高层住宅楼,总建筑面积为63295平方米。其
中,1号楼地下2层,地上20层,建筑面积19221平方米;2号楼地下
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