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浅谈物业公司设备设施管理的几点建议

设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几方面工作：

（一）加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平

物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的

理解问题。例如，防火卷帘门的功能是在火灾时自动降落，阻断火势蔓

延，因此不能有物品阻挡其下落。但实际管理中经常发现防火卷帘门下

堆放物品或无指示标识，原因就在于管理人员或巡查人员对其作用不甚

了解。再比如，一些开关和阀门正常运行的状态或开或闭，如果混淆就

会影响使用，站在维修人员和巡查人员的角度就会发现，如果不标示出

工作状态的开关位置，那么检修时就可能误操作，日常巡检时就无法判

断是否正常，这时就会将标识细化。所以，设备设施的管理好坏，很多

时候受认识深度的限制。

要解决认识问题，就要加强培训。一是从战略层面上，决策层要提高

对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识，将其作为企业竞争力

的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要加深对设备

设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施的

关键控制点。

此外，物业设备设施管理的技术性极强，决定了技术水平是关键。

要根据企业发展战略，制定有针对性的培训规划，并在资源投入方面加

以倾斜。例如有专家提出，大型物业服务企业有必要设定系统工程师的

岗位，强化突出系统工程师的技术管理责任。这样才能保持企业技术水

平的稳定性和竞争力。

（二）着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理

实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理规程和适宜的

技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设备的安全、高效运行。

1、实施关键点控制。设备设施的功能、年限、状况和运行环境不

同，可能出现的故障类型和频率也不同，日常使用中需重点关注的内容

就有所差别，即需要控制的关键点就不一样。在建立台帐基础上，通过

检查检测，确定每个设备设施的运行控制关键点，并将其纳入日常的运

行监测体系。同时，通过规范的管理文件，将关键点控制的方法、流程

等固定下来作为作业指导。这是运行管理最重要、最基础的工作之一。

2、标识规范、统一、实用性强。为提高效率和质量，应建立统一

的标识体系（名称标识、状态标识、维护标识、安全标识等），制作成

《物业设备设施标识手册》。要做到“标识全覆盖”，所有设备设施都要

标识清楚规范。

这里需要注意标识的“实用性”问题。建立统一标识体系的目的，

是提高设备运行控制的效率，如不从实操性出发，就不能很好地达到目

的。以指示性仪表为例，其工作时有数值指示，如温度、气压、水压等，

藉此可判断工作状态是否正常。这对于专业的技术人员不是太困难，但

日常巡查有时由其他管理人员完成，这时就无法通过仪表读数来判断设

备正常与否。即使完全由技术人员来做，还有一个效率和可行性问题—

—如果仪表位置不是非常理想，读取数值就变得困难；仪表众多时，即

使读取数值，单凭记忆也无法判断是否正常。如此一来，对这些设备的

日常巡检必定流于形式，运行管理就会留有隐患。此时标识的“实用性”

就非常有必要：如果是指针式仪表，就把仪表正常工作时指针的上下限

位置用醒目颜色标示出来；如果是数字式仪表，就把正常工作的数值范

围标示于便于观察的地方。如此一来，任何人员都可一目了然，立即判

断设备是否正常。可见，即使有先进的仪器仪表，仍需在实践中不断摸

索总结，优化管理，才能充分发挥技术设备的优势。

3、着眼于预测预防，坚持日常巡查与定期检测相结合

要从设备运行的长远性和管理的可继承性出发，切实做好设备的运

行状态检测和故障预测工作。除日常人工巡查记录外，还要借助各种设

备诊断技术，不断收集各个设备设施的关键参数变化，如压力管道的管

道壁测厚、大电流母线槽接点的测温、系统“关注点”的定位等。将这

些预防性工作纳入物业设备管理的常规工作中，并做好数据统计和变化

趋势分析，就能够动态掌握各类设备设施的状态与变化，从而实现从状

态维修向预知维修发展，从事后维修向事先预测转变。这对于系统保养

工作的重点识别具有指导意义。

（三）贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养

“保养重于维修”，任何故障都有一个从小到大积累的过程，许多

重大事故都是由细小问题引起，如电源线压紧螺丝松动导致局部过热引

发停电、失火或者烧毁设备等。

设备设施的保养重在系统化、常态化，要加强计划管理，尤其要抓

好三个环节：一是设备台帐的建立与维护。建