房地产行业研究：REITs整体盈利较好，租金回报率持续上升.pdf

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行业点评

本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（7.20-7.26）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各

板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅

为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为-3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300

的相对收益分别为-1.7%和-0.5%。

本周杭州七批次土拍2宗地块均以高溢价率成交。本周（7.20-7.26）全国300城宅地成交建面335万㎡，单周

环比-13%，单周同比-36%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面10305万㎡，累计同比-

48%；年初至今，建发房产、保利发展、滨江集团、绿城中国、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售同比下降，环比略升。本周（7.20-7.26）35个城市商品房成交合计227万平米，周环比+4%，周同

比-36%。其中：一线城市周环比-5%，周同比-30%；二线城市周环比+8%，周同比-43%；三四线城市周环比+10%，周同

比+32%。

本周二手房成交环比略降，同比持续转正，二手房韧性更强。本周（7.20-7.26）15个城市二手房成交合计178

万平米，周环比-5%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+49%；二线城市周环比-3%，周同比+5%；三四

线城市周环比-33%，周同比+9%。

上半年公募REITs整体盈利情况较好。根据克而瑞统计，24H1披露运营情况的28只已上市公募REITs中，有26

只REITs实现盈利，其中14只REITs的净利率超20%，整体仍能保持较高的收益率。按底层资产分类，消费基础设施

及高速公路公募REITs整体净利率偏低，而租赁住房公募REITs净利率最高，达到37.1%。在政策大力支持、无风险

利率持续下探、多元资产配置需求旺盛的多重利好加持下，当前公募REITs市场正在快速稳健发展中，活跃的REITs

市场有利于吸引更多投资人进入，也有利于吸引房企将其持有的优质资产进行首发及扩募，盘活存量资产，打通投融

建管退的闭环。

上半年租金回报率创新高，房价支撑或进一步加强。根据诸葛找房数据研究中心，2024H1重点50城租金回报率

达2.03%，较2023年上升0.07pct，创2019年以来新高。横向对比来看，重点50城租金回报率跑赢存款利率、1年

期国债利率、基金市场平均收益率，但低于10年期国债收益率。我们认为租金回报率的持续上升能够反映房价筑底

企稳的进程，随着房价持续调整及长端无风险利率的下行，租金回报率或逐渐表现出一定的比较优势，居民购房后收

租或具有可行性，因此房价支撑或得到进一步加强。

投资建议

三中全会已指明未来地产的方向是加快构建房地产发展新模式，重点是满足刚性和改善性需求，举措是加大保障

房供应、推行商品房现房销售、充分放开各城调控自主权等。下周召开政治局会议，预计政策基调或将延续三中全会

的表述，关键或在于去库存等前期政策的推进及落地。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建

发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，

拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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行业周报

内容目录

公募REITs整体盈利状况较好4

上半年租金回报率创新高5

行情回顾6

地产行情回顾6

物业行情回顾6

数据跟踪7

宅地成交7

新房成交8

二手房成交10

重点城市库存与去化周期11

地产行业政策和新闻12

地产公司动态14

物管行业政策和新闻14

非开发