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第五章业主的建筑物区分所有权

学习目的与要求：了解建筑物区分所有权的概念和客体。理解理解建筑物区分所有权的本质是某个建筑物的多个所有人对单独使用的专有局部的所有权和全体所有人对共同使用的共同局部的共有权的结合。掌握建筑物区分所有权的根本内容和法律要求。

重点与难点：

1、专有权

2、共有权;小区小区^^;第一节建筑物区分所有权的概念和特征

一、概念

§70?业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。

Furthertoread：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》+《关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》;二、特征?

1、建筑物区分所有权的主体是业主。

???§1《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》I：①依法登记取得或者②根据物权法第二章第三节(§28-31)规定取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

?II?基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，③已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。;2、客体主要是建筑物。

3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永久性、排他性。

4、专有局部的所有权居于主导地位。

fE§72II业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让。?;第二节专有权

一、概念

专有局部——是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为专有权客体的局部。

专有局部所有权——简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部所享有的单独所有权。

fE§71?业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。;二、专有局部所有权的客体

fE§2建筑物区分所有权解释?I建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：

〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；

〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；

〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。

?II?规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。

?III?本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。;!!：对住宅商用的法律规制

§77?业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主↓同意。

隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。

§11建筑物区分所有权解释业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。;§10建筑物区分所有权解释I业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

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II将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

;第二节共有权

一、概念——是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对“建筑物的共用局部、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等”所共同享有的财产权利。

在区分所有中，共有的类型比较复杂：

法定共有和约定共有；

共有和准共有

小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共有、特定单元或特定几个业主的共有。;二、共有权的行使

！！：将“共有局部专有使用权”与“专有局部所有权”区分开来。

§72I?业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。;§80?建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例确定。↓?

适用时注意区分：全体共用局部+一部共用局部

§4建筑物区分所有权解释业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。;三、法定共有的范围

§73?建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公