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高校家属区

物业管理社会化服务推进难点与解决方案（草案）

物业服务公司

年月

高校家属区物业管理社会化服务推进难点与解决方案（草案）

在深化高校后勤服务社会化改革的今天，高校后勤市场已高度开放，而在高校后勤服务社会化的进程中，物业管理服务扮演什么样的角色的问题日益受到重视。后勤的保障能力、运行效率、服务质量显著提高，学校从高校办社会的职能中脱开，集中精力办学。这是高等教育办学的需求，同时给物业企业提供了广阔的市场。但不少高校老的家属区仍是学校后勤的沉重负担。以***大学老家属区推进物业管理社会化工作为例，与广大物业同仁共同探讨高校老家属区物业管理社会化服务推进的难点与解决方案，以完善高校物业管理体系；力争在高等教育这一领域发挥建设性的作用。

概况：

案例：XX大学**湖家属区是分为南北两区，共有61栋住房建筑物，252个单元计2384户，住房建筑面积共计1906784平方米，全部实行了房改。住宅区房屋阴沟总长6870米，道路面积68570平方米，水面面积1600平方米，绿化维护总面积78000平方米，绿篱5180平方米，大乔木共计3862棵。此外，家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房。

现状

**大学***湖家属区大部分住宅建设于上世纪90年代。房改前，住宅为学校所有，教职工缴纳福利租金居住，学校包揽了水电管网维修、绿化养护、基建维修、环境卫生打扫等一切事务的安排与费用。房改后，住宅出售给教职工，教职工无需再缴纳房租，但上述事务仍由学校包揽。

1、住户情况。

家属区有近30%的房改房上市出售，产权所有人非大学教职工。另有20%的房屋进行出租，常住户非大学教职工。

2、管理部门。

学校多个部门共同负担起家属区的管理与维护工作。校保卫部门负责家属区的治安及门禁管理；后勤物业部门负责家属区的环境卫生及绿化管理；后勤基建部门负责房屋维修、道路设施维修；后勤水电部门负责住户水电收费及水电公共设施的维修；另外学校设有家属委员会负责居住人员的社会化管理，履行基层政府职能。

3、人员与资金。

**湖家属区有保洁人员14名，绿化人员2名，保安人员为35人（家属区有进出口7个），水电维修人员5名，家属委员会6人；如按当地最低工资收入计，仅人工费开支就超过150万元

由于学校家属区地下水网老化严重，漏水、水损严重，水费的回收率不足50%，不足部分由学校补贴，水损每年达80万之多。

综上，仅管房改后住宅已成为个人所有，但一涉及到维修问题，教职员工仍然习惯于找学校；房改时职工上缴的房屋维修基金，由于种种原由，一直未能使用过。房屋漏水、排污管网清通清捞、楼道粉刷、水电管网设施维修与更换等工程的安排和结算，仍由学校后勤基建部门承担。

由于，学校系本市的重点高校，政府重点单位，因此，学校还要经常需配套专项经费或政府补贴款来完成省市在社区管理中的评比与改造工作。

仅管学校在家属区投入了大量的人力、物力，但是老旧的家属区管理方法已经不能适应教职工对居住环境的高要求。因此XX大学尝试着家属区物业管理社会化，也成立了学校家属区业主委员会，但两

次尝试均未能取得成功。

为什么推不动家属区物管社会化；

1、人的因素。

有很多住宅在家属区的职工持有过时的利益观念，认为学校有义务提供低廉甚至是免费的家属区物业服务，对物业管理的有偿服务有抵触。

经测算，如实行物业管理社会化，那么住户需交纳物业费，用于家属区的保洁、保安、维修、绿化，住宅物业费为至少为0.7元/平米。这与之前职工每月扣1元的卫生费相比，增幅较大，因此抵触的职工较多。

2、资金的因素。

由于建设早，家属区基础设施较差，家属区的水、电、房屋等设施的修整需很大的投入。学校难以从有限的资金中协调出这部分资金。

经调查，XX大学**湖家区在实行物业管理社会化前须由学校出

面解决完善部分设施有以下几项:

（1）安装家属区内的监控设施及智能对讲系统

由于家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房，导致人员出入混杂，难以实现封闭管理，因此防盗问题突出。很必要在家属区内安装监控设施及楼栋智能对讲系统，从物防上控制外来人员进入住宅楼栋。

（2）改造家属区水网，实现市政一户一表

家属区水电均由学校总表接出，由于家属区地下水网年久失修，跑冒滴漏严重，水损、线损严重，水费回收率不足50%。实际上学校承担了巨额的水损、线损费用。如果要推进社会化的物业管理，则必须改造老旧管网，安装一户一表。

（3）家属区内车辆进出问题和停放管理问题

由于老家属区道路狭窄，又无地下停车场，也无地面停车场。如实现物业管理，则需对家属区内车辆通行和车辆停放进行整体规划，必须改造停车位，解决住户车辆的停放问题。

(4)与教学区相关毗邻部位的