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不动产查封实体法律效力问题研究

本文基于对查封不动产所涉的私权利的保护为主旨，对查封不动产所涉

实体问题进行研究，进而提出本人的一些建议。

一、不动产查封实体法效力的一般规则

（一）不动产查封的主观效力

不动产查封的主观效力是指不动产查封对什么主体产生什么样的效力。

依据主体的不同，可以分为对债务人的效力、对债权人的效力以及对第

三人的效力。

1．查封对债务人的效力

（1）债务人的所有权

正如本文开篇所述，查封作为一项保全性强制措施，是为了确保债权人

的利益能够得到保障，基于此项目的，查封措施是要对债务人对该被查

封的不动产所享有的处分权进行限制。而在法院没有强制执行被查封的

不动产以前，不影响债务人对该项不动产所享有的所有权。也就是说，

在查封期间，对于被查封的不动产的意外毁损、灭失等风险依旧由债务

人承担。

（2）债务人的处分权

从物权法角度，债务人对自己不动产的处分可以是事实上的处分，也可

以是法律上的处分。事实上的处分，是指对查封不动产的毁损、消灭等

行为。事实处分行为可以分为损益处分行为和增益处分行为。损益处分

行为是指为了减少不动产的价值，而对不动产进行执行法所禁止的破坏

行为。如果债务人实施了损益处分行为，人民法院便可以制裁实施了这

种影响执行效果的债务人。而增益处分行为是指为了达到增加不动产的

价值为目的，而实施的添附等行为。这种行为不仅有益于执行程序，还

能够使债权人的债权多一些保障。这种行为不仅不用阻止，还应鼓励。

而法律上的处分行为是指转移查封不动产的所有权或者对查封不动产

设定权利负担的行为。

2005年1月1日实施的，由最高人民法院出台的结合各人民法院民

事执行工作的实践经验而制定的《最高人民法院关于人民法院民事执行

中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第44条

2规定了擅自处分查封的不动产将会承担相应的责任。这也说明，查封

行为使债务人的处分权受到了一定的限制。依据人民法院所采取的查封

方法的不同，对债务人处分权的限制也有所区别。对于不动产而言，在

实践中有“活封”和“死封”两种方式。“活封”指的是对于涉案不动

产只在不动产登记机构办理不动产查封登记，限制不动产所有权人对外

的转让行为，并不影响债务人继续占有、使用该不动产，也可以避免资

源的浪费。而“死封”不仅要进行查封登记，用以限制不动产所有权人

对外转让的交易行为，还要在涉案不动产上张贴封条，禁止债务人和第

三人占有和使用。

（二）不动产查封的客观效力

查封不动产的客观效力是指查封不动产的效力是否及于其孳息、其从物

以及其代位物。

1．孳息

孽息是指原物所生出的收益物。依据《查封规定》第22条的内容，查

封的效力当然及于孽息，这一点并没有争议。但孽息分为天然孽息和法

定孽息，因此学者之间,对是否不加以区分是天然孳息还是法定孳息，对

于二者都为查封的效力所及这一问题存在分歧。天然孽息指的是依据物

的自然属性而产生的收益物，如土地中产出的果实、树木。而法定孽息

则是指依据法律规定而获得的收益物，如出租不动产所获的租金。如同

日本执行法以及我国台湾地区的强制执行法所明确的查封的效力仅及

于天然孳息一样，我国多数学者也认为，查封的效力仅及于天然孽息。

但也有学者持不同的观点。

本人认为，法定孽息是基于法律关系而获得的收益，该收益必然会伴随

着第三人的积极给付行为。如果认为查封的效力能够及于法定孽息也就

意味着查封能够限制第三人的给付行为。这样就与查封的效力仅在于限

制债务人的处分行为的目的不相符合。法定孳息实际上是债务人与第三

人之间债权，应当依据对于第三人到期债权执行程序进行执行，也就不

应该被不动产查封效力所及。

2．从物

从物是针对主物而言的，指在与主物的结合使用中处于附属地位的、起

辅助作用的物。关于查封的效力是否当然及于从物，学者大多持认同《查

封规定》第22条的观点认为，根据民法上主物的处分及于从物的原则，

查封不动产的效力当然及于其从物。也有学者有不同的看法，认为查封

的效力和处分的效力是不同的概念，从物仍然是独立的物,只不过因为其

相对于主物而言常常起到辅助性的作用，并且二者都属于债务人所有,

所以民法上才规定了主物的处分及于从物的原则，以免发生争议。

二、不动产查封登记与不动产预告登记的物权效力冲突与协调

（一）不动产查封登记与不动产预告登记的物权效力冲突的具体表现

1．预告登记的性质

《物权法》第20条，是我国首次以立法形式确立了预告登记制度，是

一项相对于“本登记”而言的，用来保障未来三个月内排除他人