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购物中心成功基因:规划设计_物业经理人

购物中心胜利基因--规划设计

购物中心工程的规划设计包括购物中心工程的方案设计、初步设计及

施工图设计等。工程规划与设计对于工程的成败有极大的打算作用，其中，

尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地

安排、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将打算购物中

心工程的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、

商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设

计可以称之为微观设计，即在方案设计根底上进展纯建筑工程角度的深化、

细化。购物中心规划设计必需表达设计师的建筑美学概念和市场概念，假

如不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因

此造成的损失。

为什么规划设计对购物中心如此重要？

缘由很简洁，购物中心规模浩大，业态复合程度极高，客流量大，所

面对的两级客户零售商、消费者有简单的需求组合，这些对购物中心的规

划设计提出了要求。购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专

卖店、消遣设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多

有少，其中超级购物中心SHOPPINGMALL里面的业态组合最全、最多。以

上各种经营业态的经营商根本上都是实行租用商铺的方式，其中主力店作

为购物中心重要的组成局部，往往有肯定的独立性；半主力店、专卖店、

餐饮、消遣等设施根本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心的

规划设计不仅仅表达的是建筑美学概念,更重要的是要和市场的现实与潜

在的需求充分结合，因此,需要仔细思索解决大量客流和与定位相匹配的

广泛类型各种业态商家所带来的简单需求，这些就是购物中心规划设计的

特点。

一．设计参数高取值

商业地产购物中心的开发与住宅“买家即用家”不同，商业物业购物

中心面对商家与消费者两级客户，所以在前期规划设计时，既要考虑到将

来租户的差异化需求，又需深入分析将来消费者对空间的心理感受。笔者

在实际工作中发觉越来越多的购物中心开发商开头重视前期规划设计本

应提倡，但值得留意的是时下各商业地产企业在通道、层高等细节方面均

要求设计师以“高标准”取值，这种“高标准”通常对于定位高端、制造

优质物业硬件固然有益，但也需在详细操作中做到因地制宜，要有一“度”

的把握，以避开发生“矫枉过正”的状况，限制到物业的商业价值。

二．低效的大广场

广场作为购物中心规划中室外与室内人流导入的重要节点，不但起到

丰富视觉变化，升华游逛体验的作用，更可借助其相对开阔的场地进展布

置，实现聚焦人流的目的。笔者现发觉不少的工程，将广场面积规划得很

大，看起来特别气派，但在细节安排方面却很粗放，甚至不具备供人停留

的功能，更谈不上吸引人流，这样的广场是只能看的广场，特别低效。其

实，商业中的广场并不肯定要大，关键是有“功能”的设计，能够吸引人

们在此聚拢、参加、使用，在详细规划时，可考虑将一个大广场分解为若

干不同主题功能的小广场，使每一个小广场都有独特的吸引力，如珍宝般

连接在商业街中，可驱动人流在街区中流淌。

三．通透却杂乱的立面

购物中心基于对外展现的需要，拥有临街面的店铺都会更受品牌的青

睐。为迎合商家的需求，如今越来越多的购物中心将临主街一侧的外立面

都做成玻璃通透效果，以使进驻本侧的品牌都能透过立面实现对外的展现。

这一做法看似是在充分开掘工程商业价值，但其实可能会产生不利影响：

购物中心的立面就犹如一个人的着装，是对外传达品尝特征、吸引人关注

的重要局部，一个新奇且富有创意的立面形象，会对大大提升顾客的好感，

焕发主动的吸引力，而若每格玻璃满布的都是不同品牌的宣传画面，则在

外看整体立面就是一个无规章的“花脸”，给人造成“品质低下”的印象，

损害商场的价值。

四．压抑的高层高

基于以往有诸多项选择址优越的购物中心因层凹凸,而导致诸多国际

品牌商家无法入驻，对商业地产的价值形成了制约。为避开重蹈覆辙现在

国内的购物中心新工程在层高方面都开头向“高”层高进展的趋势。确实，

对于一个优质的商业物业，合理的层高是必需的，但对于高度的选择也肯

定要结合工程定位、消费者心理、规划指标等因素进展综合考量，一味求

“高”也可能会对工程带来不利。通常，对于高档次的工程，可以有较高

的层高预留，这符合对应品牌的开店需求及消费者对空间的体验偏好；而

对于相对群众的购物中心工程而言，预留一个合理的高度就好，由于对于

群众人群而言，相对小尺度、不易被凝视的