技术标—锦程嘉苑住宅小区投标书.doc

“锦程嘉苑”项目

物业管理投标文件

（技术标、商务标）

编制日期：二0一0年十二月

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第一部分技术部分

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章 对项目管理服务的调查及整体策划 4

第一节 对项目管理服务的调查分析 4

一、 “锦程嘉苑”项目的简要情况 4

二、 “锦程嘉苑”项目管理服务的定位 5

三、 基本服务模式 5

第二节 对项目管理服务的整体策划 6

一、 “锦程嘉苑”项目管理服务的设想 6

二、 管理服务目标 7

三、 管理手段的创新 7

第二章 项目管理机构设置 10

第一节 项目管理机构和岗位设置 10

一、 项目管理机构设置 10

二、 部门设置及其职责 10

三、 主要岗位设置及其职责 11

第二节 人员配备 18

一、 项目管服务人员的配备 18

二、 管理服务人员的能力要求 19

第三章 人员培训及考核 21

第一节 人员培训 21

一、 人员培训的目标 21

二、 人员培训拟采取的措施 21

三、 培训计划和培训方式 21

第二节 对人员的考核 26

一、 对管理服务人员的考核 26

二、 激励机制的建立 26

第四章 前期物业管理方案 28

第一节 “锦程嘉苑”项目管理服务工作计划 28

一、 前期物业管理工作计划 28

二、 入住期工作计划 30

三、 正常运作管理期工作计划 30

第二节 前期物业管理介入 31

第三节 物业承接查验 33

一、 物业承接查验程序 33

二、 物业承接查验流程 33

第四节 入住和装饰装修管理 36

一、 入住准备工作 36

二、 办理入住服务规程 36

三、 入住管理流程 37

四、 装饰装修管理步骤和措施 38

五、 装饰装修管理流程 40

第五节 信息反馈渠道的建立 41

一、 信息反馈渠道流程 41

二、 投诉处理流程 42

第五章 常规期物业管理服务 43

第一节 综合管理服务 43

一、 综合管理服务内容和标准 43

二、 综合管理服务的措施 44

第二节清洁卫生管理服务 45

一、 清洁卫生管理服务内容和标准 45

二、 清洁卫生管理服务的措施 46

第三节 公共秩序维护服务 47

一、 公共秩序维护内容和标准 47

二、 公共秩序维护的管理措施 48

三、 消防管理方案 52

第四节 绿化养护服务 53

一、 绿化养护服务内容和标准 53

二、 绿化养护服务的措施 53

第五节 共用部位管理服务 54

一、 共用部位管理服务内容和标准 54

二、 共用部位管理服务措施 55

第六节 特约服务 57

一、 开办特约服务的目的 57

二、 特约服务内容 57

第七节 商业用房物业管理方案 62

一、 商业用房物业管理服务的特点 62

二、 商业用房物业管理服务的实施 63

第六章 档案建立与管理 64

第一节 项目管理档案的建立 64

一、 建立项目管理档案的要求 64

二、 档案资料的内容 64

第二节档案管理 66

一、 档案建立程序 66

二、 档案资料的分类 67

第七章 车辆管理 68

第一节 车辆管理内容 68

一、 车辆管理的总体思路 68

二、 车辆行驶管理 68

三、 车辆停放管理 68

四、 道路、交通、设施的巡视检查 68

第二节 车辆管理方法和制度 69

一、 车辆行驶停放管理规定 69

二、 车辆管理人员的管理规定 70

第八章 突发事件应急处理预案 71

一、 火警火灾应急处理预案 71

二、 电梯困人应急处理预案 72

三、 物业管理区域内交通事故应急处理预案 73

四、 跑水、水浸应急预案 73

五、 停水应急预案 74

六、 停电应急预案 75

七、 雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案 76

八、 天然气泄漏应急预案 76

九、 公共卫生事件应急预案 77

十、 暴雪、暴雨应急预案 79

十一、 高空坠物应急预案 79

十二、 其他突发事件的应急处理程序 79

第九章 开展社区文化服务 81

一、 开展社区文化服务的设想 81

二、 开展社区活动计划安排 81

三、 关于活动场地的安排