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策略报告|投资策略专题

华夏华润商业REIT投资价值分析证券研究报告

2024年07月16日

REITs产品书系列作者

肖峰分析师

SAC执业证书编号：S1110524040003

xiaofeng@

导读：华夏华润商业REIT以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资

产，不仅拥有庞大的体量和多元化的业态，还具备成熟的运营模式和强大相关报告

的品牌运营实力。华夏华润商业REIT盈利模式以租金、物业管理费及固定

1《投资策略：政策与大类资产配置周

推广费为主，且租户业态分布科学，覆盖零售、餐饮、生活配套及体验等

多个领域。根据预测，REIT的营业收入有望持续增长，或展现出良好的财观察-全面深化改革应对外部不可测风

务前景和盈利能力。在估值方面，华夏华润商业REIT的预测参数合理，估险》2024-07-15

值水平接近可比均值，P/NAV处于较低水平，估值收益率具有吸引力。2《投资策略：三中全会前奏-决策层

重要会议信号》2024-07-15

购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王

3《投资策略：A股策略周报-等待时

我国的城市化率和居民人均可支配收入持续增长，商业地产需求有望稳定提机，关注中美政策能否演绎共振》

升。供给端，购物中心新开数量放缓，人均享有面积已处于较高水平，2024-07-14

2023年客流量已经显著恢复。随着购物中心数量的持续增加，运营管理能

力显得尤为重要。购物中心的业态正逐步向多元化方向发展，运营模式也在

不断演变，运营能力是商业地产的核心竞争力之一。

华夏华润商业REIT正式上市，战投认购比例高

华夏华润商业REIT于2024年3月14日在深圳证券交易所上市，以青岛万

象城项目为基础资产，包括一期、二期及配套建设的1,319个产权地下车

位，总建筑面积为41.92万平方米。投资人结构方面，华夏华润商业REIT

战略投资者认购比例高，占比达80%，原始权益人及其关联方配售比例处于

平均水平。

运营模式相对成熟，盈利长期具有成长性

青岛万象城处于青岛核心地段，具备体量大、多首层、运营品牌强大、会员

基础牢固的特征，具备明显竞争优势。项目收入主要集中于租金、物业管理

费及固定推广费收入，租户业态主要分布在为零售、餐饮、生活配套及体验

等行业。根据基金招募说明书预测数据，2024、2025年的营业收入或将为

6.94、7.37亿元，营业收入有望持续增长。

收入预测参数合理，估值水平接近可比均值

华夏华润商业REIT2024年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长

6%和3%，出租率为97.5%。租金增速和出租率整体高于可比消费基础设施

REIT平均水平。考虑到青岛万象城处于青岛市核心地段，运营模式成熟，

过去租金增速和出租率表现优异，租金和出租率预测合理。截至2024年7

月15日，华夏华润商业REIT的市值为69.00亿元，P/NAV为1.00，处于

上市消费基础设施REITs中等水平。从中债估值收益率来看，华夏华润商业

REIT估值收益率为5.75%，低于华夏金茂商业REIT和中金印力消费REIT，

高于嘉实物美消费REIT。

风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降