房地产国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示.pdf

专题研究地方政府债与城投行业监测周报2022年第9期

隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”

2024年6月房地产国际经验专题系列（二）

日本房地产市场发展特点、历程与启示

本期要点

作者：

中诚信国际研究院日本房地产市场发展特点

袁海霞hxyuan@住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968年日本房屋总数超过家庭

总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日

王肖梦xmwang01@本房屋空置率增加至13.6%。

以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，

张堃kzhang02@

流通率不足15%。日本租赁市场发达，租房率在40%，近六成租户年龄在

40岁以下。

日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房

价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。

日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产

【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税

系统性风险防范研究，2021.10负重的特点。

行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在50%以

【房地产行业专题】后疫情时期中国房地上。

产行业的深度调整与转型发展，2022.10

日本房地产市场发展历程

【房地产行业专题】政治局会议后如何看1956-1990年：二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰，叠

待房地产行业走势？2023.7加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975年城镇化速

度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。

【房地产行业专题】房地产新发展模式设

1991-2008年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民

想，2023.8

资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速

【房地产行业专题】标本兼治化解风险，放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价

加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模齐跌。

式，2024.32009年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环

境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显

【房地产行业专题】美国房地产业发展模

现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。

式、经验与启示，2024.6

日本房地产市场发展对我国的启示

宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用

的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础

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