房地产项目开发讲义.docx

前????言

房地财产是底子性和先导性财产，是百姓经济生长的底子和推动力，同时，房地财产又具有较强的财产关联性，住宅的生长能够促进相关财产的兴起和生长，从各国房地财产生长的历史和我国房地财产生长的实践来看，我国的房地财产必将成为居民的消费热点和推动百姓经济生长新的经济增长点。

由于目前房地财产涉及到土地治理、都市筹划、建立治理、市政治理、房地产治理等政府部分，干系庞大，使房地产项目在运作历程中感触阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发步伐进行了专门的考察与阐发，以求删繁就简、提纲携领形成根本的、高效的、可操纵性良好的开发步伐体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。

本课题研究的主要内容：

从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、衡宇拆迁、筹划、建立、营销等方面，对房地产项目进行全历程的系统描述。

对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究阐发。

本次编写的房地产开发步伐是事情经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体事情，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本步伐研究偏重底子观点、根本要领、根本办事步伐的介绍。对付近年来新出现的观点、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的观点涉及较少。编写中公司内部的办事步伐没有涉及；对付国度、地方政府的政策法例、办事步伐等不再附文件。

由于编者的学识水平所限，难免有错误或不当之处，请读者批评指正。

第一章????????房地财产开发概述

第一节房地财产的观点

房地产是土地、衡宇财产的总称。在我国，凭据土地资源状况和土地利用总体筹划，将土地分为农用地、建立用地和未利用地。而衡宇是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等修建物及其构筑物，如铁路、桥梁等。

房地财产是指进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属于第三财产，是具有先导性、底子性、动员性和风险性的财产。

房地财产的细分行业主要包罗房地产开发、房地产中介办事和物业治理。其中，房地产中介办事又包罗房地产咨询、房地产代价评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、财产关联性强等特点。房地产开发按业务偏重的差别可分为两类：

第一类是从事都市房地产开发和生意业务的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立；所谓房地产生意业务，包罗房地产转让、房地产抵押和衡宇租赁。??

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照筹划对土地进行综合性的开发建立，形成产业用地和其它建立用地条件，然后转让土地使用权大概转让、出租地面修建物。

房地产开发按项目的运作方法的差别可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行衡宇的建立，尔后出售新建衡宇的方法。

第二类，是把土地由生地变为建立熟地之后再转让的方法。

第三类，其他方法。如购置衡宇后出租；购置衡宇后出租一段时间再转让；大概购置房地产后等候一段时间再转让；大概接办在建工程后继承开发等。

????在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立，尔后出售新建衡宇的开发模式及开发步伐进行探讨。

第二节房地财产的职位和作用

房地产是百姓经济生长的一个根本的生产要素，任何行业的生长都离不开房地财产。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济运动的到场者。因此说，房地财产是生长百姓经济和改进人民生活物质条件的底子财产之一。它的重要作用可以归纳如下：

1.可以为百姓经济的生长提供重要的物质条件；

2.可以改进人民的居住和生活条件；

3.可以改进投资情况，加快革新开放的步调；

4.通过综合开发，制止疏散建立的毛病，有利于都市筹划的实施；

5.可以为都市建立开辟重要的积聚资金的渠道；

6.可以动员相关财产，如修建、建材、化工等产业的生长；

7.有利于财产结构的公道调解；

8.有利于深化住房制度的革新，调解消费结构；

9.有利于吸引外资，加快经济建立；

10.可以扩大就业面。

随着百姓经济和房地财产的进一步生长，房地财产在百姓经济中必将发挥更遍及、更重要的作用。

第三节房地财产的历史沿革

1949年新中国创建后，宽大农村实行土地革新，破除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望酿成现实。几年以后，通过逐步实行农业团体化，农民的私有土地转化为团体所有。今后，农村买卖土地的市场即自行消失。

50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改革，全国城镇陆续开始以“国度经租”的形式对出租私有衡宇进行社会主义改革，付给房主租金，赎买了房主产权，改革私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国度也以赎