房地产企业税收筹划专项方案.docVIP

第一某些税收谋划含义

在市场经济体制下，税收对纳税人收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求目的。税收谋划就是在不违背国家税收法规前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动事先周密谋划和合理安排，尽量地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最后为纳税人带来经济利益管理活动，它同纳税人追求公司价值最大化目的一致；税收谋划有助于提高公司经营管理水平和会计核算水平，有助于减少公司经营风险，有助于节约税收成本。

税收谋划完全合法、符合国家立法意图，国家勉励税收谋划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收谋划是注册税务师业务内容之一”，从规章层面必定了税收谋划存在必要。随着税收谋划不断完善和发展，税收谋划将进一步提高法律级次，更加有法可依。

房地产公司重要有如下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合伙建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从公司经营过程中金额最大、最为重要两个税种（土地增值税、公司所得税）分别阐述房地产公司税收谋划。

第二某些房地产公司土地增值税税收谋划

国家税务法规是税务部门征税法律根据，公司进行税务谋划，一方面应立足于国家税务法规，立足于税法规定税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，因素一是税率较高，税负重，二是谋划余地较大，可以节约较多税金支出。

土地增值税税法规定，有下列5种情形之一，可以享有免征土地增值税优惠政策：

1、纳税人建造普通原则住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回房地产。因都市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营公司中房地产，暂免征土地增值税。

4、合伙建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合伙建房，建成后按比例分房自用，暂免征土地增值税。

5、在公司兼并中，对被兼并公司将房地产转让到兼并公司中，暂免征土地增值税。

依照以上土地增值税优惠政策，咱们分别策划如下方案：

（一）“临界点”谋划方案：

房地产开发公司开发一种项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因而，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税至少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑问题，这就涉及到增值税“临界点”。

“临界点”：税法规定，纳税人建造普通原则住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定扣除项目金额后余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其所有增值额按规定计税。这里“20％增值额”就是“临界点”。

基本思路：依照土地增值税税率特点及关于优惠政策，控制增值额，从而合用低税率或享有免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因而，增值额成为税率决定因素，土地增值税谋划核心点就是合理合法地控制、减少增值额。

控制增值额，必要从税法规定五个扣除项目入手：获得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产关于税金、财政部规定其她扣除项目（重要是指从事房地产开发纳税人容许扣除获得土地使用权所支付金额和开发成本之和20%）。必要主意到，税法容许扣除项目比公司自己实际核算中涉及项目要少，计算增值额时必要以税法规定为准。

税法规定，纳税人建造普通原则住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通原则住宅，又进行其她房地产开发，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能精确核算增值额，其建造普通原则住宅不享有免税优惠。房地产公司如果既建造普通住宅，又进行其她房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差别，这取决于两种住宅销售额和可扣除项目金额。在分开核算状况下，如果能把普通原则住宅增值额控制在扣除项目金额20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

??普通原则住宅增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因而，必要通过进一步谋划，恰当减少销售收入使普通住宅增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、减少房价（或提高房屋质量、改进房屋配套设施等）效果，在激烈销售战中获得优势。咱们对上例给出条件做一点改动，然日后计算土地增值税税负和公司收益状况。

3、进一步谋划后分开核算应缴纳土地增值税：

进一步谋划重点是将普通住宅增值率限制在20%，有如下两种办法：

（1）增长可扣除项目金额

假定上例中其她条件不变，只是普通住宅可扣除项目金额发生变化，使普通住宅增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，