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写字楼等级划分
LT
(3)客户进驻:客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务:有物业公司服务。
(5)交通便利:有交通线路到达,交通较方便。
(6)所属区位:副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质:物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑
条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足较
低收入承租人的需求。
①装饰标准:外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨
石;卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施:无。
③设备标准:分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。
(2)规模:无限制。
(3)客户进驻:客户基本是小型私企,从事简单的销售业务。
(4)物业服务:可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利:有交通线路到达。
(6)所属区位:一般城区位置。
三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
“5A”标准是目前较流行的评定方式,但“5A”概念有两种评定方式,一是狭
义的针对智能化硬件方面,包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA
(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化);二是广义的指
综合“A”级评定标准,包括:
(1)楼宇品牌标准:A级
写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间,写字楼的品牌形成,需要产
品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史
记忆。从一定意义上说,处于处于生产生产链链条条最高最高级级的写字楼的发展脉络,折射出了
一个城市的发展历程和特性。因此,成为城市商务区地标性建筑的写字楼,其
品牌要与城市有极大的关联性,对城市的未来发展具备重要的价值。因此,具
备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌
标准A级。
(2)地理位置标准:A级
地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在
商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
(3)客户层次标准:A级
客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻
而居的心理,因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时,客户层次的高
低也直接影响了新的业主或租户的投资决策,因为较高的客户层次对他们的公
司形象有较好的提升作用。。
(4)服务品质标准:A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专
业化商务服务上。两者俱佳,将认为其具备服务品质A级标准。
(5)硬件设施标准:A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、
标准承重、弱电系统、新风系统,以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项
以上不能达到优良,则不能获得硬件设施标准A级。
四、根据发展轨迹制定写字楼标准
中国的写字楼发展经历四个阶段,
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼,只能满足于基本办
公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表,
以及零散分布罗湖不同区域的写字楼,如:房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、
晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国,改革开放后获得开发建设的写字楼。
这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化
水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中
银大厦为代表。
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向,加入
绿色环保办公理念,提高舒适度,大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字
楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世,经济全球化的到来,第三代写字楼已经不能完全满足国
际化商务办公的需要,在这种前提下,第四代写字楼的出现就顺理成章了。所
谓第四代写字楼,即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提
供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企
业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而
达到国际化商务社区的标准。
和前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点:
一、目标客户明确。第四代写字楼瞄
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