写字楼等级划分.pdfVIP

写字楼等级划分

LT

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑

条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较

低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨

石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭

义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA

（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指

综合“A”级评定标准，包括：

（1）楼宇品牌标准：A级

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产

品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史

记忆。从一定意义上说，处于处于生产生产链链条条最高最高级级的写字楼的发展脉络，折射出了

一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其

品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具

备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌

标准A级。

（2）地理位置标准：A级

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在

商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

（3）客户层次标准：A级

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻

而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高

低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公

司形象有较好的提升作用。。

（4）服务品质标准：A级

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专

业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

（5）硬件设施标准：A级

主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、

标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项

以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

四、根据发展轨迹制定写字楼标准

中国的写字楼发展经历四个阶段，

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办

公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，

以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、

晶都金融中心等。

第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。

这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化

水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中

银大厦为代表。

第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入

绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字

楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。

随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国

际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所

谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提

供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企

业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而

达到国际化商务社区的标准。

和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。第四代写字楼瞄