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工业地产发展前瞻

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通

常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、

开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、

以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、

快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

一、工业地产发展在中国

１．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现

了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工

制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展

采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国

成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。

改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产

业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化

条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开

发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。

２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造

我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术

革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范

和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革

开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术

和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发

区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，

全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的

4.27%。

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伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大

的市场需求是行业快速发展的重要基础。

二、工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发

模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

１．工业园区开发模式

工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前

工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基

于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国

内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经

济发展的强有力的推动器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策

支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地

出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立

的各种各样的大大小小的工业园区项目。

２．主体企业引导模式

主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更

好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在

自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项

目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体

企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，

同时进行相关行业延申及