典型楼盘研究万科红郡.ppt

目录楼盘根本信息区位分析客群分析产品分析营销分析考察体会与总结

项目名称红郡“Stratford”占地面积6万平米建筑面积5万平米容积率0.82绿化率40%项目总套数122套设计风格英式Tudor：其特征是交叉的双坡屋顶和暴露在外的木质构架，正面一般是外凸的山墙面，配以狭长的外窗，有砖石砌筑的大烟囱，并用线脚加以装饰。房型面积联排：220-240平米叠加：180-190平米周边配套学校：上海美国学校\上海英国学校\上海新加坡国际学校\上海韩国学校(规划)\上海台商子弟学校;休闲：诸新公园/社区文化中心（在建）客户定位国际家庭以及深受西方生活方式影响的华人家庭价格250-400万；物业费4.1元/月/平米车位户均1个楼盘根本信息

南临318国道/延安路高架北接北青公路/沪宁高速公路东隔外环线与长宁区接壤综合交通枢纽(规划中〕区位分析

区位分析相对成熟的高尚国际住宅区：金丰国际社区〔西郊庄园、兰乔圣菲、网球公寓〕社区配套相对完善：国际学校较多，毗邻朱翟镇中心，超市、银行、医院、餐饮、娱乐设施较齐全区位优势非成片开发，与老式公房小区毗邻，并未成“郡”目前交通状况还有待改善：华翔路、高架中春路口附近时常塞车通往红郡必经的华翔路上有4家工厂，其中3家为机械制造企业：不锈钢管厂、纺织机械厂等区位劣势

目标客群分析家庭结构：家有未成年子女/老人职业特征：时间上有一定自由度资产特征：有车一族/中产新贵而非顶级富豪国籍：国际家庭或西化华人行为特点接受西方文化低调而非张扬动机需求注重家庭气氛注重生活品质私密与交流平衡工作与生活平衡高文化教育支出根本特征心理特征产品特征

产品分析空间设计：关键词：紧凑、家庭、收纳面积在180-240平米间；层级空间家庭功能空间：家庭室；地下活动室、双主卧、露台边角空间—储藏室建筑风格：关键词：tudor、文化、内敛、温暖NewTudor：简化与现代元素Stratford:莎翁故土；诸多学校的名字，富有教育含义斜屋顶、暗红砖墙、低矮烟囱景观设计：关键词：层级、全方位规划绿化—街道景观—细部景观景观高差，保证每个角度人的视觉愉悦规划理念：关键词：尺度、气氛、归属用空间层级保证交流质量建筑面向街道，尊重视觉感受围合式排布营造生活气氛

营销分析主体概念：“国际家庭的居住解决方案”的主题概念较为明确传媒：目前处于开盘前造势阶段新闻发布会新品推介会：万科别墅生活报纸：新民晚报——软文房地产门户网站：搜房/焦点—楼盘详情业主论坛户外广告：隧道入口巨幅广告北翟路口道路指示牌围墙广告

整体性细节售楼处色调风格完整统一，包括服务人员着装和家具摆件认购方式说明；楼书摆放；服务人员主动性；洽谈区的相对私密样板房1个围合内4种不同户型全方位展示；软装与交房标准完整展示每套样板房里温度都保持在23度；主要空间都设有灭蚊灯沙盘社区总体规划模型，景观、配套与规划设计的全方位展示配有鸟鸣的音响效果，激发受众对生态家园的无限遐想楼书受众为全家人；感性（动手游戏）与理性阅读（“研究课题”）结合；中英文双语对照楼书备注对中英文差异的解释和免责声明营销分析现场包装-整体性与细节的完美统一

考察体会红郡印象都市的容貌，忘记了，只有小镇的芬芳在绽放办公室的喧嚣，远去了，只家的馨香在静待没有一定的积淀，无法体味这般风格没有高处不胜寒，只有邻居与家人踏惯了职场康庄，会想念石板路看惯了摩天大厦，会梦见红砖墙不见铺天盖地的奢华，却在细处品味尊贵安谧、温暖、风格……关于家的全部想象红郡印象-Flora于踩盘回来的路上

自我总结：收获与缺乏收获：在同事与销售员的帮助下，结合产品了结了一些建筑上的常识与别墅类工程第一次近距离接触，对于别墅类产品有了较为深刻的感性认识，并引发了上述思考缺乏：在去踩盘的途中没有记录，导致了对于一些区位细节的记忆缺失与销售员的交流还不够充分，有些信息没有了解透彻

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