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房地产市场异质性研究文献综述

【摘要】本文将近年来国内外关于房地产市场的异质性研究进行

相应的综合和评述，分别从区域异质性、信念异质性以及其他因素

异质性方面对此类文献进行概括和总结。多数学者借鉴国外成熟的

研究理论与模型，再结合房地产市场的特殊情况进行假设，并对异

质信念的测度目标以及研究方法上进行改进，从而对房产市场进行

异质性探讨、研究房地产市场。

【关键词】异质性房地产区域信念

一、引言

近年来，随着中国经济的高速发展，我国房地产价格不断上涨，

尤其是住宅价格，其价格上涨速度远远高于gdp增长率。正因如此，

中国房地产价格的快速上涨引起了学术界的广泛关注。国内学者在

参考国外房地产市场的成熟研究模型框架下，结合中国市场国情，

对传统中国房地产价格的影响因素（如宏观因素、经济因素和政策

因素等）做了较为深入的分析，从而对我国房价飞速上涨做出了较

为合理的解释。

异质性最早来源于哲学，与同质假设形成对立面，对主体或客体

进行不同分类，进而得出不同结论。异质性在经济学上的研究可追

溯到1977年的miller提出的异质信念假设，这是对经济学中“理

性人”这一基本假设的放宽，从而塑造了异质信念对价格影响的理

论分析框架。其后理论的发展也多是在资产价格、资产泡沫领域进

行更加深入的研究，而有关房地产市场的异质性研究却很少。

本文将近年来国内外关于房地产市场的异质性研究进行相应的

综合和评述，希望能对异质性在房地产市场的进一步研究上拓展方

向与思路，进而对这一领域进行深入探讨与细致化研究，以得出深

层次结论。

二、房地产市场异质性研究

（一）房地产市场在区域异质性方面的研究

沈悦、刘洪玉（2004）取1995—2002年14个城市房价样本，应

用paneldata模型对各城市房价与经济基本因素的关系进行实证

研究，表明各城市当前和历史经济信息可以部分解释当地房价变

化。梁云芳、高铁梅（2007）运用误差修正模型分析讨论货币政策

效应对区域性房价波动的影响差异，得出信贷规模控制对东、西部

地区房价较为有效，对中部地区房价影响较小，而实际利率调整对

各地区房价的影响差异不大。相似的研究还有，魏玮、王洪卫（2010）

通过pvar模型和脉冲响应分析法，检测不同货币政策工具对我国

东、中、西部地区房价的影响效应，从而提出针对不同地区选择不

同的货币政策工具来对房价进行调控。龙莹（2010）基于空间计量

经济学理论，运用地理加权回归模型分析我国各地区房价波动的空

间异质性，结果表明人均gdp、当地土地交易价格以及当地经济水

平对推动房价上涨影响较大。张朝洋（2011）通过建立面板数据模

型对我国一、二、三线城市的房地产泡沫进行估计，结果表明房地

产价格较高的区域，通常其房地产泡沫比率也比较高，因此，房地

产市场调控必须基于区域异质性进行专项调控。而在国外学者中，

marco和chirstopher（2007）基于var模型对美国48个州房价进

行实证研究，结果显示历史房价走势受区域性因素影响比较大。从

上述看，在区域异质性研究方面，多是具体地方具体研究，引用当

地房产及其他变量相关数据进行实证检验，然后将各个地方得出的

不同结果进行横向对比，进而分析数据差异的原因。

（二）房地产市场在异质性信念方面的研究

从异质信念角度分析房地产市场的相关文献相对较多，主要从消

费者、投资者以及房地产商的信念和市场预期差异来研究房地产市

场。

袁志刚、樊潇彦（2003）构造房地产市场的局部均衡模型，将行

为人预期、银行信贷以及国家政策在房地产泡沫形成中的效应差异

进行对比，并分析房地产泡沫产生和破灭的条件。张涛、王学斌、

陈磊（2007）通过应用bolton的研究框架，构建支付意愿函数模

型，分析购房者评价公共设施价值时存有异质性信念，从而影响其

购房意愿，导致房价波动，进而可能出现泡沫成分。梁以德等（2009）

通过构建n阶延滞差分方程和蛛网模型分析经济变动对于异质预期

条件下的房价波动影响程度，结果显示，房价波动会因预期条件和

其他内生因素的不同而产生差异。以上文献皆是从消费者异质信念

角度出发来研究房地产市场。而沈悦、周奎省、张金梅（2010）则

是将开发商、自住性及投资性购房者的异质性预期与房价之间通过

动态反馈方法进行研究，得出三者的预期与房价都存在正反馈效

应，其中自住性购房者预期与房价同时也存在负反馈效应。除此之

外，雷妮、黄