火炬开发区中山市中力实业有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docxVIP

火炬开发区中山市中力实业有限公司〃工改工〃宗地项目〃三旧〃改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划,火炬开发区管委会拟对位于中山市火炬开发区兴业路19号的中山市中力实业有限公司旧厂房用地进行改造，由中山市中力实业有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市火炬开发区兴业路19号，北至火炬大道，南至炬鼎大厦，东至兴业路，西至下倾九涌，用地面积3.8813公顷（38812.8平方米，折合约58.22亩）。

（二）标图入库情况

改造地块分别于2018年12月、2022年10月纳入“三旧”标图入库，图斑编号分别为、，图斑面积分别为1.9932公顷（19931.6平方米,折合约29.90亩）、1.8884公顷（18883.7平方米，折合约28.33亩），共3.8815公顷（38815.3平方米,折合约58.22亩），其中改造主体地块3.8813公顷（38812.8平方米，折合约58.22亩）纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2022）中山市不动产权第号，为土地权利人中山市中力实业有限公司自

2005年9月开始使用o

（四）土地利用现状情况

改造地块原有3栋建筑物，为中山市中力实业有限公司自2013年10月开始使用。已按规定办理规划报建等手续，原有建筑面积11414.85平方米，现状容积率约0.29,作驾校场地所用。该地块目前已拆除2栋建筑面积合计8215.21平方米，改造前年产值为2000万元（约34.35万/亩），年税收为60万元（约1.03万/亩）o

改造地块不涉及闲置、抵押、查封、历史文化资源要素、该地块已完成土壤污染状况调查，符合工业用地环境质量标准。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、单元规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中,在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中规划为建设用地，符合国土空间总体规划；在《中山火炬开发区沙边片区B单元规划》（中府函［2022）50号）中，一类工业用地3.4230公顷（34230.41平方米，折合约51.34亩），规划容积率2.5-3.5,建筑密度35-45%,绿地率10-15%,生产性建筑高度350米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度W100米，防护绿地0.2736公顷（2736.06平方米，折合约4.1亩）,水域0.0253公顷（253.19平方米，折合约0.38亩），公园绿地0.1537公顷（1537.07平方米，折合约2.31亩），城市道路用地0.0056公顷（56.01平方米，折合约0.08亩）。

改造地块西侧部分用地涉及到占压市域蓝线，需按照我市相关市域蓝线管控要求进行管控。改造地块位于城镇开发边界内、不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市中力实业有限公司一个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、单元规划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部分,按照非建设用地进行管控；在《中山火炬开发区沙边片区B单元规划》属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山市中力实业有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将升级为中力智谷产业园，改造后将用于光学电子产品生产、研发和办公，在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.4,总建筑面积不小于146000平方米（含不计容建筑面积约14000平方米），其中新建建筑面积146000平方米，不保留原有建筑。行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7%的前提下，配套设施建筑面积占总建筑面积为20%o

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到46000万元（折合约790.1万/亩），年税收将达到1750万元（折合约30万/亩）。

四、资金筹措

改造主体拟投入资金54000万元，其中自有资金16000万元，银行借贷38000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

五、开发时序

项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2024年3月，拟投入资金27000万元，拟建建筑面